簽訂一份嚴謹?shù)姆慨a(chǎn)買賣合同，保障您的合法權益

　　正文：簽訂一份嚴謹?shù)姆慨a(chǎn)買賣合同，保障您的合法權益

　　上海新房網(wǎng)介紹，買房必須謹慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購房有所保障，沒有后顧之優(yōu)，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過公證的房產(chǎn)買賣合同。

　　事先還要做一番詳細的調(diào)查準備工作。這些調(diào)查準備工作的內(nèi)容，首先是審查發(fā)展商的資格。從法律上講，即指發(fā)展商是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的發(fā)展商應該有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，立項批復、國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃證、建設工程規(guī)劃證、開工證、內(nèi)(外)銷售許可證，如果是現(xiàn)房，還應有工程驗收合格證。購房者對房屋質(zhì)量合格證要認真審查，必要時復印留存。只有發(fā)展商具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。

　　購買商品房在審查使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是“有償使用”。若標有“臨時”字樣，則說明該單位還沒有正式取得土地使用權;上海市房屋土地管理局分別于1994年和1995年制定了外銷、內(nèi)銷商品房銷售許可證制度，因此如果缺少銷售許可證，則說明發(fā)展商的銷售權利不具有合法性;另外在審查許可證時，還應查看上面批準銷售的面積、地點、項目名稱、預售內(nèi)容等條款。

　　如果以上這些要檢驗的證照不齊，建議購房人{zh0}不要與這樣的發(fā)展商簽訂合同，因為買了這樣的房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產(chǎn)證，小區(qū)基礎設施不完善造成生活不方便，或者是購房人無法按時入住使用?！　‘斎?，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進行考察，只有這樣，所簽的合同才不致盲目。

　　前期調(diào)查了解工作完成之后，購房人要與發(fā)展商簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同。這一階段非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹慎，條款不夠清晰、準確，那么就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。

　　根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》的規(guī)定，但凡合同都必須具備以下幾方面的具體條款：標的;數(shù)量和質(zhì)量;價款和酬金;履行的期限、地點及方式;違約責任。有關房地產(chǎn)購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設部和國家工商局制定頒布的《商品房買賣合同(示范文本)》，但即使是按照這一規(guī)范文本簽訂的合同，在必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關的補充協(xié)議，特別是有關房屋面積和購房人付款方式等關鍵條款，一定要有細節(jié)性的明確約定。

　　1、有關房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時，在此條款中要求寫明建筑面積，及其建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與實用面積的比例;購買預售房屋的除應注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的。根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，此條款應如此表述：誤差在3%之內(nèi)(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積和合同中規(guī)定的單價進行結算。房號、單元在整樓中的位置示意圖，單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。

　　2、關于價格、收費、付款額方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少錢。但購買期房的人應注意，條款中應有細節(jié)項約束發(fā)展商不得隨意加價，而且房價中不應包括其他各種不合理費用。發(fā)展商要求購房者付出的各種款項，稅費，購房者可要求售房方出示有關規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用，委托中介費、銀行手續(xù)費等，購房者有權拒付。另外在合同中應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金時間、數(shù)額、分期付款的步驟、數(shù)額等?！　?、房產(chǎn)銷售合同中有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任?！边@樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般都不知其到底是如何含意。

　　我國《民法通則》{dy}百五十三條規(guī)定：“本法所稱的”不可抗力“是指不能預見，不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰(zhàn)爭等?！币勒沾朔ǎ慨a(chǎn)買賣合同中設定有關“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然災害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級和政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　　另外在合同中，有關房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。所以購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設備清單;水、電、氣、管線暢通;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應涉及到。同時合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期等。

　　再有就是售后物業(yè)管理的條款，也是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容。目前我國對于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責任確實不好界定，但購房人還是可能從以下幾個方面進行把握，如：業(yè)主對物業(yè)管理公司的選擇權利;業(yè)主對物業(yè)管理方式確定的權利;物業(yè)管理公司的職責范圍;物業(yè)管理費標準的制定等。具體的說就是業(yè)主如何選擇委托的物業(yè)管理公司，明確物業(yè)管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等項服務到位，并按規(guī)定收取物業(yè)管理費。

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