房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年后“復燃” 遠遠跑贏通脹

　　去年四季度一度降溫的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品日前再度升溫。眼下希望發(fā)行信托產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商可謂lsquo;踏破門檻rsquo;。上海一信托公司研究員透露，另一方，在優(yōu)質(zhì)的抵押品以及約10%的年預期收益的雙重lsquo;誘惑rsquo;下，投資者興趣也大增。為迎合這一需求，部分信托公司重新加大了這類產(chǎn)品的推出力度。去年暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務的幾家信托公司也在近期重新啟動了該項業(yè)務。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行款數(shù)和融資規(guī)模較去年末的低谷時都有了大幅上升。需求非常強勁，房地產(chǎn)信托計劃在三月可能會迎來一個小高潮。上述人士分析。

　　房地產(chǎn)信托計劃春節(jié)后復燃

　　去年11月以來，房地產(chǎn)信托成為監(jiān)管層的重點監(jiān)控對象之一。不少信托公司選擇暫停房地產(chǎn)信托計劃募集，所以該類產(chǎn)品發(fā)行在去年10月達到{zg}峰后開始回落。用益信托研究所統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年10月，發(fā)行數(shù)量為63個，披露發(fā)行規(guī)模168.51億元，規(guī)模占比達到60.24%;11月發(fā)行數(shù)量為61個，披露發(fā)行規(guī)模156.32億元，規(guī)模占比驟降低至47.29%;12月發(fā)行數(shù)量減少到47個，披露發(fā)行規(guī)模為153.64億元，規(guī)模占比繼續(xù)降低為42.59%;今年1月發(fā)行數(shù)量為33個，披露發(fā)行規(guī)模為114.39億元，規(guī)模占比為37%。

　　不過隨著今年信額度總量緊縮，房地產(chǎn)信托計劃在春節(jié)后開始慢慢復燃。截至2月中旬，處于發(fā)行中的信托計劃共有26款，其中投向房地產(chǎn)的信托計劃有12款，規(guī)模占比再度大幅提升。雖然與去年{zg}峰相比，今年首月發(fā)行數(shù)量與規(guī)模都縮減了不少，但是從同比上看，卻超過了去年1月92.55億元的發(fā)行規(guī)模不少。用益信托研究員分析。

　　該類產(chǎn)品的發(fā)行計劃顯然還在加速，近一個月已經(jīng)有數(shù)十家房地產(chǎn)公司公告將于近期進行信托融資的意愿。杭州信托業(yè)內(nèi)人士表示。2月17日，中南建設與中鐵信托簽訂應收賬款債權轉讓協(xié)議，新一筆規(guī)模為1.5億元的信托融資計劃正式開始進入募集期。2月23日，臥龍地產(chǎn)發(fā)布公告表示，公司擬以控股子公司武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司的相關債權，通過杭州工商信托發(fā)行總額為1.75億元、期限為14個月的債權信托。2月25日，杭州工商信托發(fā)布德信九龍城項目集合資金信托計劃成立公告，公告顯示，該計劃于2月14日起首輪發(fā)行，至2011年2月25日實際募集金額為人民幣12200萬元。

　　相關業(yè)內(nèi)人士同時指出，房地產(chǎn)信托之所以近來重受追捧，除了政策調(diào)控，還因為與2011年1月17日出臺的《關于信托公司凈資本計算標準細化和明確凈資本和相關事項的通知》有關，該通知對房地產(chǎn)信托風險系數(shù)進行了細化，使得信托公司面臨的監(jiān)管上的不確定得以xc。

　　開發(fā)商和投資者需求都很旺

　　房地產(chǎn)開發(fā)商資金需求量巨大，信一緊縮找信托公司進行融資的更加多了，因為監(jiān)管嚴，所以信托合作的條件比先前苛刻了許多。到我們公司談合作計劃的開發(fā)商絡繹不絕，所供選擇的單位很多，所以我們有足夠大的挑選余地。一般總是傾向挑大中型房地產(chǎn)企業(yè)或是我們熟悉的之前有過多次合作的本土房地產(chǎn)開發(fā)商。杭州某信托公司工作人員表示。

　　上海一家大型信托公司負責人的態(tài)度也相對謹慎，目前發(fā)行的信托計劃單個住宅項目的不多，一般有政府支持的，我們會首先考慮。今后側重點也會逐漸轉向商業(yè)地產(chǎn)類項目，或者是綜合類。

　　為了贏得和信托公司的合作，不少開發(fā)商也比先前更舍得將股權轉讓，通過股權進行融資的越來越多。因為對于信托公司而言，股權融資收益較高，而且有這樣的抵押物，風險相對較容易控制。房地產(chǎn)開發(fā)商信托渠道融資的成本由此大幅增長。一信托專業(yè)人士粗略估計，目前普遍的成本在年化18%左右，而在去年融資成本大概只在13%左右。信托公司在房地產(chǎn)信托項目中收取的手續(xù)費已從之前的3%飆漲至4%左右。

　　其實不僅僅是開發(fā)商需求旺盛，持有現(xiàn)金等著購買房地產(chǎn)信托計劃的投資者也不少?，F(xiàn)在兩頭需求都非常旺，自從去年{zh1}一個季度，信托公司放緩此類信托產(chǎn)品發(fā)行速度后，就不斷有客戶來咨詢，什么時候會有項目，手中握的資金大家都不想它貶值，有個相對穩(wěn)定且較高的收益是他們所期待的。上述杭州一信托公司工作人員告訴記者，尤其是限購政策后，人們手里的錢買不來房子，其他的投資渠道也不多，所以我們的信托產(chǎn)品只要一有發(fā)行，幾天之內(nèi)就會募集結束，而且一定要預約才能買到?，F(xiàn)在投資門檻也進一步提高了，原先是五十萬一百萬的，現(xiàn)在差不多都設定在一百五十萬以上。

　　產(chǎn)品收益率提升1個百分點

　　受到加息因素的影響，房地產(chǎn)信托收益也逐漸走高。據(jù)信托與理財研究所的統(tǒng)計顯示，截至目前，今年的房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.38%，去年全年房地產(chǎn)信托的平均收益是9.37%，由此可見，今年產(chǎn)品的平均收益已經(jīng)較去年上漲了1個百分點。

　　信托與理財研究所信托研究員陳朋真解釋，今年還將有兩三次的加息預期，因此房地產(chǎn)信托的收益率還將有所提升。

　　如外貿(mào)信托正在募集的富榮16號華劃，產(chǎn)品募集金額為4億元，期限為12個月，收益率為9%。產(chǎn)品的期限較而收益率較高，因此投資門檻也比較高，投資門檻為300萬元。

　　去年差不多也是這個時候，我購買了一個一年半的房地產(chǎn)信托計劃，年化收益是7.8%，現(xiàn)在看看真不算高，但是在當時覺得還是可以了。一向?qū)Ψ康禺a(chǎn)信托計劃頗為熱衷的楊小姐顯然對此類產(chǎn)品頗為熟悉，我最近在看各個信托公司推出的產(chǎn)品，預期nhsyl{zd1}的基本都有8.5%，一般在9.5%以上，個別高一點的已經(jīng)升到了13%-15%。所以今年我再投資肯定要比較一下，在產(chǎn)品風險差不多的情況下，選擇預期收益率較高的。

　　一邊大背景還在收緊流動性，一邊通脹預期又未減弱，如楊小姐一樣的投資者對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預期收益率的期待正在增加。來和我們談合作經(jīng)過篩選后的開發(fā)商都希望能做就趕快做，越拖利率會越高。上述上海大型信托公司相關負責人坦言。

　　如何挑選安全性相對較高的產(chǎn)品?

　　雖然這么多年來，房地產(chǎn)信托計劃真正出現(xiàn)風險的非常少，但是在當下房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈相當緊張的節(jié)骨眼上，投資者還是要考慮一定的系統(tǒng)性風險。某國有銀行浙江省分行理財師介紹此類產(chǎn)品通常有兩類風險：{dy}，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，可能導致項目出現(xiàn)問題，從而威脅到信托資金的安全?；蛘哂捎谛磐腥谫Y成本較高，可能會使房企的財務狀況進一步惡化，房地產(chǎn)信托可能面臨償付風險。第二，隨著政府相繼出臺的限購令等調(diào)控政策，使得房企通過銷售來回款較為困難，可能無法實現(xiàn)預期收益。

　　該理財師特別提到，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商聲稱不缺錢，但是如果政府繼續(xù)收縮流動的話，三成房地產(chǎn)公司的資金鏈或許面臨斷裂。為了補充流動性，房地產(chǎn)公司可能會降價出售商品房，從而導致房地產(chǎn)信托抵押物價值和變現(xiàn)能力下降。

　　既然有約10%較高的nhsyl，房地產(chǎn)信托計劃的風險自然也一定比銀行一般的信托產(chǎn)品要高不少。那么該如何挑選相對較安全的房地產(chǎn)信托計劃?

　　首先，一定是選擇一直在業(yè)界比較知名，口碑好，在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行上經(jīng)驗豐富且較為牢靠的信托公司。好的信托公司會對產(chǎn)品有嚴格的把關，他們會謹慎地選擇資質(zhì)較好的項目，風控措施和條件都會比較嚴苛。信托業(yè)內(nèi)專家給投資者支招，其次和買任何銀行理財產(chǎn)品一樣，投資者一定要對自己選定的房地產(chǎn)信托計劃有一個比較詳盡的了解，仔細研究信托計劃的說明書，看清楚具體自己投入的資金是投放給哪個開發(fā)商的，具體會用于那個項目的開發(fā)，抵押擔保措施有哪些。他具體舉例，如中融信托的科航證責任;海航置業(yè)將其持有的科航投資95%股權質(zhì)押給受托人;科航投資將其持有的北京海航大廈作為抵押物抵押給受托人，在信托存續(xù)期間，抵(質(zhì))押物的價值一旦出現(xiàn)大幅下降，受托人要求融資方另行提供足額的擔保。該產(chǎn)品有海航集團做擔保，并且有股權質(zhì)押和海航大廈作抵押，產(chǎn)品也相對穩(wěn)健。

　　{zh1}，他提到，如果投資者投資了某房地產(chǎn)信托項目，但持有一段時間后，心中仍有擔心，可以考慮通過轉讓脫手。在信托計劃成立后的封閉期轉讓，有的信托計劃需要轉讓方交贖回費用，一般為信托計劃的1%-1.5%。不過有些產(chǎn)品并不能轉讓，那就只有等信托計劃結束。

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