開(kāi)發(fā)商進(jìn)入“售樓寒冬”

“最近開(kāi)發(fā)商集體進(jìn)入‘售樓寒冬’?！比A南某房企內(nèi)部負(fù)責(zé)人感慨道。近段時(shí)間以來(lái)，為了平穩(wěn)樓市，政府出臺(tái)了一系列政策，今年國(guó)慶期間，共有21個(gè)城市密集重啟了限購(gòu)限貸，包括四個(gè)一線城市及熱點(diǎn)二線城市都進(jìn)入了調(diào)控范疇，主要圍繞購(gòu)房、開(kāi)發(fā)、土供等方面進(jìn)行。

前不久，新廣告法落地，大量規(guī)定似乎直接指向房地產(chǎn)廣告宣傳。新的法規(guī)頒布不到一周的時(shí)間，部分“問(wèn)題”新房項(xiàng)目已閉門(mén)謝客，處于整頓之中；而其他在售新房項(xiàng)目也悄然撤換宣傳廣告，改變了銷(xiāo)售策略；多數(shù)門(mén)店的水牌已摘掉或換新，以防觸及紅線。

10月以來(lái)，多個(gè)城市集中開(kāi)展了在售商品房項(xiàng)目和房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等多種擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。有業(yè)內(nèi)人士表示，此次監(jiān)管措施能夠較好地打擊樓市違法違規(guī)銷(xiāo)售行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展。為何政府頻頻對(duì)樓市出手？事實(shí)上，今年以來(lái)樓市量?jī)r(jià)齊升，已引發(fā)高度關(guān)注。

從前三季度的市場(chǎng)表現(xiàn)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷(xiāo)售面積105185萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26 .9%，增速比1-8月份提高1 .4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額80208億元，增長(zhǎng)41 .3%，增速提高2 .6個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)方面來(lái)看，據(jù)合富輝煌研究報(bào)告顯示，2016年前三季度全國(guó)商品住宅平均售價(jià)為7373元/平方米，達(dá)到歷史新的高點(diǎn)。與2015年平均房?jī)r(jià)相比，漲幅達(dá)到13.9%，漲幅較前幾年明顯加大。

“2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存，購(gòu)房政策總體寬松，帶來(lái)各種購(gòu)房需求集中釋放?！焙细惠x煌集團(tuán)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示。

“廣東購(gòu)房需求向來(lái)旺盛，且大體上是以自住性需求為主。因?yàn)閺V東城鎮(zhèn)化水平較高，地區(qū)發(fā)展比較均衡，且不斷增長(zhǎng)的外來(lái)人口，帶來(lái)了增長(zhǎng)的自住性需求?！饼埍蟊硎?。

一邊是樓市量?jī)r(jià)齊升，另一邊是政府調(diào)控將購(gòu)房門(mén)檻再次提高。這導(dǎo)致很多原本徘徊在購(gòu)房大門(mén)外的剛需買(mǎi)家失去購(gòu)房資格。以深圳為例，新限購(gòu)政策規(guī)定非深戶(hù)購(gòu)房社保繳費(fèi)年限由3年提高至5年。

然而，深圳本來(lái)就是一個(gè)極具購(gòu)買(mǎi)需求的城市。據(jù)不wq統(tǒng)計(jì)，截至2015年，深圳市非深戶(hù)常住人口仍然高達(dá)782.90萬(wàn)人，是戶(hù)籍常住人口的2倍以上，這意味著提高社保繳費(fèi)年限后，大量非深戶(hù)人口將失去購(gòu)房資格，而事實(shí)上此類(lèi)人群可能是購(gòu)房的剛需群體，也較具購(gòu)買(mǎi)力；另外，新政對(duì)無(wú)房但有dk記錄的群體，首付不低于五成的規(guī)定，提高了小房換大房的資金門(mén)檻。

“一方面，深圳房?jī)r(jià)高企，購(gòu)房門(mén)檻提高，購(gòu)房者有著買(mǎi)房難的焦慮；另一方面，信息不透明，導(dǎo)致購(gòu)房者陷入誤區(qū)，對(duì)樓市產(chǎn)生非理性的判斷，無(wú)形中加重購(gòu)房成本?！比涨?，優(yōu)房超總裁陳強(qiáng)在接受南都接著采訪時(shí)表示。 

記者了解到，諸如“誠(chéng)意金”、“吃差價(jià)”、“首付貸”等市場(chǎng)亂象屢見(jiàn)不鮮。例如，房子沒(méi)到手，拒絕退還誠(chéng)意金；房東叫價(jià)不一，產(chǎn)生的價(jià)差直；首付貸實(shí)則按消費(fèi)貸的利率還款，加重購(gòu)房者月供負(fù)擔(dān)……

對(duì)此，廣東宏力律師事務(wù)所律師呂傳文指出，“收取誠(chéng)意金不退還和吃差價(jià)的行為涉嫌違反相關(guān)的法律和行業(yè)規(guī)定。各類(lèi)首付貸也已被監(jiān)管部門(mén)叫停，屬于市場(chǎng)嚴(yán)令禁止行為。若涉及虛假宣傳或向購(gòu)房者傳達(dá)錯(cuò)誤信息已誤導(dǎo)消費(fèi)者，則構(gòu)成違法行為?！?

同時(shí)，呂傳文也指出，這種由于信息不透明導(dǎo)致的市場(chǎng)亂象，更進(jìn)一步加重了購(gòu)房者的“非理性”購(gòu)買(mǎi)熱潮，在推波助瀾之下，甚至更進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)。 

除此之外，信息不對(duì)稱(chēng)可能導(dǎo)致購(gòu)房者多出成本，房?jī)r(jià)波動(dòng)，戶(hù)型、樓層、朝向價(jià)格差、銷(xiāo)控表更新等多方面的問(wèn)題都是購(gòu)房者難以把控的，而這些很可能在無(wú)形之中產(chǎn)生巨大的差額。

對(duì)此，在行業(yè)內(nèi)浸潤(rùn)多年的陳強(qiáng)提出三點(diǎn)問(wèn)題，“對(duì)于購(gòu)房者，必須有一個(gè)透明公開(kāi)的平臺(tái)，既利于購(gòu)房者直觀地了解市場(chǎng)情況，又便于政府監(jiān)督和管理；對(duì)于投資者，如何尋求bzzz的產(chǎn)品的確需要花大量的時(shí)間研究，這個(gè)必須要有專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做；對(duì)于機(jī)構(gòu)，樹(shù)立行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化模式，搭建平臺(tái)統(tǒng)一管理才能更快根治行業(yè)亂象?！?

而據(jù)記者觀察，目前市場(chǎng)上還沒(méi)有一個(gè)平臺(tái)可以將買(mǎi)家、開(kāi)發(fā)商甚至地產(chǎn)生態(tài)圈以外的其他人有效地連接起來(lái)，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，打破現(xiàn)有的購(gòu)房模式。