房屋的土地使用權(quán)到期之后該怎么辦？這個(gè)長(zhǎng)期受社會(huì)關(guān)注的問題有了實(shí)例：浙江省溫州市政府開始正式施行續(xù)費(fèi)政策，也就是說要續(xù)繳土地出讓金。

終于看到這{yt}，

住宅土地到期了，

續(xù)期再交三分之一！

溫州最近出現(xiàn)一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發(fā)現(xiàn)，他們持有的土地證上寫著土地年限二十年到期。（番禺工業(yè)廠房）

很多人可能有點(diǎn)納悶，房屋的土地使用權(quán)不是七十年嗎？怎么變成了二十年？的確，我國(guó)民用住宅土地的使用權(quán)期限通常是七十年，在1990年代初通過立法全國(guó)推行，溫州的二十年產(chǎn)權(quán)房是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物。

法律真是這樣規(guī)定？

物權(quán)法有相關(guān)規(guī)定，

但細(xì)節(jié)有待明確……

當(dāng)然，對(duì)于七十年的產(chǎn)權(quán)房來說，現(xiàn)在離到期還有時(shí)間，但既然不是{yj}產(chǎn)權(quán)房，終究還是會(huì)面臨同樣的問題。土地使用權(quán)到期后該怎么辦？2007年3月通過的《物權(quán)法》{dy}百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”（并非像很多人所認(rèn)為的那樣是無償續(xù)期）。

從這個(gè)角度講，法律上存在模糊空間，物權(quán)法規(guī)定可以自動(dòng)續(xù)期，但該如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)是多少都沒有明確。截至目前，國(guó)家層面尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒有對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。

不交會(huì)怎樣？

仍可繼續(xù)居住

或不能轉(zhuǎn)讓、抵押

從溫州現(xiàn)在的問題來看，受影響的市民一般是在買賣房屋的時(shí)候發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期需要續(xù)費(fèi)才知道相關(guān)情況。那么如果不買賣，到期后還能繼續(xù)居住嗎？對(duì)此，專家表示，物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)可以“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產(chǎn)所有人相當(dāng)于是在無償使用這塊土地。比較類似的就是在無償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉(zhuǎn)讓時(shí)卻要補(bǔ)繳土地出讓金。因此，專家認(rèn)為這種性質(zhì)的土地使用權(quán)會(huì)限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。（番禺工業(yè)廠房）

所以，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

溫州碰到的問題在國(guó)內(nèi)屬于先例。隨著時(shí)間的流逝，未來全國(guó)各地碰到這種問題的情況肯定少不了。溫州的做法會(huì)有示范意義嗎？實(shí)際上，如果按照溫州現(xiàn)在的做法，續(xù)費(fèi)額度相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一，在高房?jī)r(jià)的背景下，這會(huì)給購(gòu)房者帶來沉重負(fù)擔(dān)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)一次性上漲了三分之一。因此，有學(xué)者認(rèn)為在未來住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份，如果強(qiáng)行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計(jì)算方式來繳納續(xù)期的土地出讓金，恐會(huì)在社會(huì)上引發(fā)軒然大波。

為此，專家建議可行的解決路徑有兩種：{dy}，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金，因?yàn)槭状钨?gòu)房時(shí)實(shí)際上已經(jīng)繳納了比較高比例的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對(duì)“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。不管將來政策如何，不能以此大幅拉升房?jī)r(jià)應(yīng)該是社會(huì)的主流看法。（番禺鋼構(gòu)天車廠）

廣州：暫無相應(yīng)政策

據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，面對(duì)溫州的做法，廣州市國(guó)規(guī)委相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日（16日）向記者透露，廣州近年來嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的相關(guān)政策，土地使用年限根據(jù)土地性質(zhì)不同而有所不同，像商業(yè)地塊的使用年限一般為40年，而住宅地塊則為70年。在《物權(quán)法》、《土地管理法》等上位法沒有變化的情況下，廣州將繼續(xù)按照現(xiàn)行的政策執(zhí)行下去。而且，廣州尚未有項(xiàng)目需要延續(xù)土地使用權(quán)期限，也暫時(shí)未有政策明確住宅用地滿70年期后如何具體處理以及土地出讓金如何交納的標(biāo)準(zhǔn)。

而早前合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江接受南都記者采訪時(shí)表示，其認(rèn)為以廣州而言，住宅都是1992年才開始出現(xiàn)，目前離50年和70年都還遠(yuǎn)著。即便是到期，按目前的規(guī)定，也不過是再交土地出讓金就可以繼續(xù)使用?！爱?dāng)然，屆時(shí)以房地產(chǎn)稅或其它稅來代替土地出讓金也是有可能的”。

知多D

為什么是70年？原來是借鑒香港模式

有人說，70年是為了數(shù)字好聽，但是如果是這樣100年豈不是更好聽？這個(gè)問題就連南都記者私下向國(guó)土局的朋友咨詢也無果，只好求助{wn}的百度及文獻(xiàn)。學(xué)者肖喜學(xué)在博客中是這樣解釋的：

在香港九龍半島，有一條東西向的街道，名叫“界限街”。由于中英雙方博弈中產(chǎn)生系列歷史問題，使得界限街以北的批租土地是99年，而界限街以南的批租土地是75年。

1980年代初，霍英東向中央政府建議土地有償出讓，提及到香港界限街的做法。{zh1}，我們選擇了一個(gè)比75年更短一些的70年，而其他類型的土地年期則更短。

房屋產(chǎn)權(quán)到底是怎么一回事？個(gè)人獲得的產(chǎn)權(quán)日期如何計(jì)算？{zh1}再看看下圖捋一捋吧——

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