房地產(chǎn)信托的性質(zhì)和會(huì)計(jì)因素

　　(下面請(qǐng)美國(guó)德勤會(huì)計(jì)師行合伙人、會(huì)計(jì)師，何錦榮先sf表講演，他講演的題目《房地產(chǎn)信托的性質(zhì)和會(huì)計(jì)因素》，下面歡迎! )

　　今天我要演講的題目叫做REIT，是房地產(chǎn)投資信托，它的一些特點(diǎn)，以及一些會(huì)計(jì)方面的考慮。在我正式演講之前，我謹(jǐn)借此機(jī)會(huì)，先做一些小廣告。我不是很清楚，大家是否聽(tīng)說(shuō)過(guò)德勤公司，這是在世界上，我們稱之為四大世界上服務(wù)性公司之一，我們有12萬(wàn)人員，在150個(gè)國(guó)家運(yùn)作，在中國(guó)這里，我們就有三千員工，分布在十個(gè)不同的城市，包括北京、上海、香港、南京等地區(qū)。

　　德勤公司，我們稱之為德勤整個(gè)的框架之內(nèi)，還有不同的行業(yè)方面的專業(yè)的知識(shí)，我們有房地產(chǎn)和建設(shè)的一些分公司，我是負(fù)責(zé)中國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)的分公司的領(lǐng)導(dǎo)人。在我們這個(gè)分公司當(dāng)中，我們收集了一大堆的不同的服務(wù)業(yè)方面的專業(yè)人員，包括審計(jì)、稅收、咨詢和財(cái)務(wù)的咨詢，這些人員是在各個(gè)方面有廣泛的經(jīng)驗(yàn)的。在不同的行業(yè)當(dāng)中，房地產(chǎn)領(lǐng)域，以及有關(guān)的領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)非常豐富，同時(shí)給客戶提供服務(wù)方面，有非常良好的記錄，這些客戶包括大的房地產(chǎn)的公司，和投資公司。因此我們認(rèn)為，我們是有相應(yīng)的專業(yè)的知識(shí)，了解這個(gè)行當(dāng)?shù)膶I(yè)的知識(shí)的。

　　言歸正傳，今天我要講的題目是REIT，講一些它的性質(zhì)，以及它在會(huì)計(jì)方面的考慮，因此我在這里的發(fā)言分成四個(gè)部分。{dy}個(gè)部分，就是介紹一下什么叫REIT，房地產(chǎn)投資信托，我們縮寫就是REIT了，這一點(diǎn)內(nèi)容介紹的時(shí)候，主要是給大家講一下REIT的性質(zhì)，看一下它的定義。REIT有很多不同的定義，我從中選擇一個(gè)定義給大家介紹一下，到底R(shí)EIT指的是什么。

　　同時(shí)在這部分內(nèi)容中，我還會(huì)介紹一下使用REIT作為一個(gè)財(cái)務(wù)工具的做法。正如大家可能所知道的那樣，有一些中國(guó)人民銀行就借所發(fā)表的一些規(guī)定，涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該遵守的一些規(guī)定，因此，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商給我們也征求一些意見(jiàn)，想要了解一下能夠通過(guò)什么樣的方式獲得一些替代性的融資的做法。什么意思呢?那就是說(shuō)，通過(guò)投資的方式，不見(jiàn)得是通過(guò)銀行去借錢，而其他的方式，我們叫做替代性的融資的方式，因此，我會(huì)向大家介紹一下，用REIT有什么樣的融資方面的優(yōu)勢(shì)。

　　同時(shí)，我還想和大家比較一下，REIT的情況，和上市的地產(chǎn)公司的情況，兩者的情況，會(huì)加以比較，因?yàn)橛泻芏嗳藢?shí)際上對(duì)于REIT到底和上市的房地產(chǎn)公司之間有什么樣的區(qū)別，他們認(rèn)為這兩者實(shí)際上一樣，你把你的股票，把這個(gè)公司放到股票市場(chǎng)上去你的資產(chǎn)，這樣你就得有一些上市的證券了，他們覺(jué)得是一回事。

　　總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)概念上理解是正確的，但是還是在這兩者之間，有一系列的區(qū)別的，這些區(qū)別呢?實(shí)際上就是造成了這兩種投資的性質(zhì)工具上是不同的，同時(shí)融資的工具也是wq不同的，發(fā)言期間我也會(huì)對(duì)此進(jìn)行介紹，也是屬于{dy}條下面的子內(nèi)容。

　　第二條內(nèi)容，非常簡(jiǎn)單的介紹一下REIT的結(jié)構(gòu)，這個(gè)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題不能細(xì)講，非常復(fù)雜，只能了解其結(jié)構(gòu)而已。介紹第三部分的內(nèi)容當(dāng)中，因?yàn)槲沂菚?huì)計(jì)了，因此了解一些會(huì)計(jì)方面的背景性的，涉及到REIT的信息，給大家提供一下。我還會(huì)給大家介紹一下REIT通過(guò)什么樣的會(huì)計(jì)的視角來(lái)談這個(gè)問(wèn)題，在這一部分內(nèi)容當(dāng)中，我還為大家通過(guò)一個(gè)擁有者的角度，房地產(chǎn)的銷售商的角度，有什么樣的會(huì)計(jì)的考慮，同時(shí)，還會(huì)介紹一下REIT一方面有什么樣會(huì)計(jì)的考慮。

　　為什么這么說(shuō)呢?大家知道，不同的會(huì)計(jì)的處理的方式，會(huì)影響你的會(huì)計(jì)的結(jié)果，我不知道在座的有多少人是搞會(huì)計(jì)的，或者是處理會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)問(wèn)題的，但是我確實(shí)認(rèn)為，會(huì)計(jì)這方面的特點(diǎn)，確實(shí)會(huì)是作為一個(gè)要考慮是否用REIT作為一個(gè)替代性的投資，融資工具的時(shí)候，考慮的因素，因此這一點(diǎn)，我還會(huì)講到的。

　　{zh1}一部分演講的內(nèi)容，因?yàn)镽EIT是一個(gè)全新的東西，在不同的國(guó)家，有不同的監(jiān)管規(guī)定。因此從會(huì)計(jì)的角度來(lái)看呢，我們會(huì)來(lái)研究一下，使用REIT所遇到的一個(gè)問(wèn)題，同時(shí)我們也會(huì)建議一個(gè)解決問(wèn)題的解決方案。

　　{dy}部分，什么叫REIT?什么叫房地產(chǎn)投資信托?REIT實(shí)際上講起來(lái)歷史就長(zhǎng)了，在美國(guó)，其他一些西方的國(guó)家當(dāng)中，打早就有REIT的做法，香港也包括在內(nèi)。香港證券委員會(huì)在2003年8月的時(shí)候，發(fā)布了一項(xiàng)關(guān)于REIT五的法案，大概是一年前的法案內(nèi)容了，也就是監(jiān)管的規(guī)定。把REIT上市的規(guī)定加以了說(shuō)明。

　　到目前為止，市場(chǎng)上{wy}的做法是晨康，浮泉(音)這兩個(gè)公司，晨康(音)大家知道是由李嘉誠(chéng)控制的{zd0}的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)公司，他們放到了新加坡的股市上，到目前為止，在香港，REIT之下，還沒(méi)有做任何的事情。有一個(gè)可能性，這是一個(gè)立法性的，法定的機(jī)構(gòu)，由香港證券委員會(huì)，管理很多公眾的房地產(chǎn)事務(wù)的一個(gè)機(jī)構(gòu)，據(jù)人們謠傳，也許可能這是{dy}個(gè)，根據(jù)香港的REIT的行為準(zhǔn)則上市的機(jī)構(gòu)。

　　我理解在中國(guó)，現(xiàn)在出于各種各樣的道理，仍然沒(méi)有搞REIT這樣的規(guī)定，這樣的研討會(huì)，我也參加了不少次了，實(shí)際上REIT，是不是通過(guò)它提供一個(gè)對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)良好的融資方式，是不是好，這方面大家有很多的討論，討論非常激烈了。因此呢，這就是在這里，為什么大家又重新討論的原因之一。

　　根據(jù)香港的REIT的規(guī)定，剛才講到2003年8月份頒布的規(guī)定，是作為一個(gè)集體的投資的機(jī)制，或者是計(jì)劃，這就意味著普通的人民，把錢組織在一起，然后在一個(gè)計(jì)劃下進(jìn)行投資，這個(gè)計(jì)劃等于是信托的一部分，通過(guò)這個(gè)信托進(jìn)行籌集資金，主要是用來(lái)購(gòu)取，管理，維護(hù)房地產(chǎn)的項(xiàng)目，因此人們等于把錢湊在一起，籌集在一起，購(gòu)買一些房地產(chǎn)。

　　同時(shí)進(jìn)行維護(hù)管理，因此這并不像其他的公司似的，這些公司拿著這些錢想怎么做，怎么做，你可以去投資，發(fā)電，或者是去做其他的業(yè)務(wù)，或者是生產(chǎn)一些塑料，生產(chǎn)玩具都行，但是對(duì)于這樣的集體性投資的計(jì)劃，籌集的資金，只能夠用于購(gòu)買房地產(chǎn)，管理維護(hù)房地產(chǎn)，因此這是一個(gè)專門的，另外一種房地產(chǎn)投資的形式而已。

　　除此，根據(jù)這個(gè)內(nèi)容定義，還有一個(gè)方面，就是這個(gè)計(jì)劃主要是為了向持有者，通過(guò)租賃這些房地產(chǎn)的收入給他們提供收益，因此你們可以看到，這個(gè)規(guī)則就要求這里投資的目的是什么呢?就是要給那些他的持有者，什么叫持有者呢，就是掏腰包，支持這個(gè)項(xiàng)目的這些人，給他們提供回報(bào)。

　　他們收到一個(gè)回報(bào)，是從誰(shuí)那兒收到呢?是從財(cái)產(chǎn)出租者身上收到，我們可以看到這方面的人，是什么樣的人把錢放到這里面去呢。是希望獲得房地產(chǎn)出租費(fèi)用的收入，這種收入是一種穩(wěn)定的回報(bào)，一般來(lái)說(shuō)呢，不會(huì)有很大的上下波動(dòng)，實(shí)際上他的目的是投資者能夠排除風(fēng)險(xiǎn)，不喜歡風(fēng)險(xiǎn)的投資者，一般想用這樣的做法?；旧蟻?lái)說(shuō)，主要的REIT的投資，這是一個(gè)主要的方式。

　　另外剛才我們講了，由于這些原因，在中國(guó)的情況，我們結(jié)合看中國(guó)的情況，有很多的客戶，還有一些潛在的客戶，他們看到我們，他們要求我們，問(wèn)我們有沒(méi)有一些什么替代的做法，為他們?cè)谥袊?guó)的房地產(chǎn)的資產(chǎn)有沒(méi)有其他的這種融資的做法，所以說(shuō)REIT就是這樣一種融資渠道，和融資方式。REIT是不是一個(gè)很好的融資的手段呢?還是說(shuō)REIT能夠可以使用他的方法，作為你的一個(gè)投資的方式呢?有幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)，我向大家介紹一下，{dy}點(diǎn)是什么呢?

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