房地產(chǎn)信托持續(xù)火爆的背后蘊(yùn)藏投資風(fēng)險(xiǎn)

　　10月26日，中國銀監(jiān)會非銀部委托中國信托業(yè)協(xié)會公布了前3季度信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，至9月末，中國累計(jì)新增信托項(xiàng)目金額1.8萬億，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的為0.22萬億，環(huán)比2季度末的0.14萬億增57%，遠(yuǎn)高于整個(gè)行業(yè)環(huán)比26%的增速，房地產(chǎn)信托市場火爆趨勢明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的背景下，資金緊缺成為房地產(chǎn)行業(yè)不得不面對的難題，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就成為了房產(chǎn)公司獲取資金渠道的“新寵”。專家建議，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品高收益同時(shí)蘊(yùn)含高風(fēng)險(xiǎn)，信托產(chǎn)品不保本也不保收益，而房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)都比較大，在購買該類理財(cái)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)仔細(xì)了解產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制措施和自身的承受能力。

　　房地產(chǎn)信托火爆后市或?qū)⒊掷m(xù)

　　實(shí)際上，今年房地產(chǎn)信托一直處于“一枝獨(dú)秀”的市場地位。以集合信托發(fā)行規(guī)模為例，用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度中國集合信托發(fā)行數(shù)量1335個(gè)，規(guī)模達(dá)到2488億元人民幣，其中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模為1240億元，同比增高達(dá)421%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，進(jìn)入4季度后，集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還將保持較高增速，全年有可能突破1400億元，遠(yuǎn)高于2009年全年449億元的規(guī)模。

　　對于今年火爆的房地產(chǎn)信托市場，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)理財(cái)研究所所長趙越對記者表示，隨著管理層對房地產(chǎn)市場的調(diào)控連環(huán)出招，銀行開始嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)。資金緊缺成為房地產(chǎn)行業(yè)不得不再次面對的難題。在資金需求得不到銀行支持的情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就成為了房產(chǎn)公司獲取資金渠道的“新寵”。

　　另外，信托金融工具已逐漸被開發(fā)商所認(rèn)識和接受，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)信的持續(xù)收緊，加上受到歐美及亞洲各地房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)熱的影響，使得房地產(chǎn)業(yè)紛紛看好信托。另外，部分信托機(jī)構(gòu)逐漸壯大和成熟起來，在適應(yīng)政策變化和項(xiàng)目選擇上更具時(shí)代特征。

　　三是房產(chǎn)信托產(chǎn)品吸引投資者的{zd0}亮點(diǎn)無疑是其較高的收益率。目前市場上高收益理財(cái)產(chǎn)品相對匱乏，與其他理財(cái)產(chǎn)品相比，目前發(fā)行的該類產(chǎn)品的預(yù)期nhsyl大多在8%-10%之間，這在如今的低利率時(shí)期顯得頗為誘人。

　　趙越認(rèn)為，在銀行信與土地政策雙重?cái)D壓之下，開發(fā)商對資金的渴求異常迫切，主觀上希望融資渠道多元化，信托在房地產(chǎn)金融中的地位得到提升，這種趨勢將會被延續(xù)。但由于當(dāng)前房地產(chǎn)信托仍然是一種私募性質(zhì)的集合計(jì)劃，具有很大的局限性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)融資的要求。房地產(chǎn)信托雖能解決一些開發(fā)商的期融資需要，但總體而言，它還不具備成為房地產(chǎn)開發(fā)融資主渠道的條件。

　　選擇地產(chǎn)類信托需注意風(fēng)險(xiǎn)

　　隨著調(diào)控力度的不斷加大，政策對房企的影響也逐漸顯露。三季報(bào)顯示，上市房企盈利快速增長的同時(shí)，存貨增加、資金壓力加大成為普遍現(xiàn)象，形勢似乎正在朝著調(diào)控的方向發(fā)展。前三季度上市房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流總和為-769億元，而去年同期則為流入409億元。與此同時(shí)，房企的存貨水平依舊大幅上升，三季度末總額為7091億元，較去年同期增長44.89%，增長的速度明顯快于營業(yè)收入。

　　房地產(chǎn)信托規(guī)模猛增，市場風(fēng)險(xiǎn)也將加大，有可能面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。投資者面對這種情況又該如何看待?趙越建議，投資者應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。比如如果房地產(chǎn)市場一旦轉(zhuǎn)向蕭條，信托融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，或有可能會有一批房地產(chǎn)信托計(jì)劃面臨到期無法兌付。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度所影響的房地產(chǎn)信托的銷售回款風(fēng)險(xiǎn)是信托公司所無法控制的。他認(rèn)為，房地產(chǎn)信托越是火爆，越要保持冷靜;選擇越多，越要仔細(xì)。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要收益，來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目是否能順利產(chǎn)生預(yù)期的現(xiàn)金流。高收益同時(shí)蘊(yùn)含高風(fēng)險(xiǎn)，信托產(chǎn)品不保本也不保收益，而房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)都比較大，在購買該類理財(cái)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)仔細(xì)了解產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制措施和自身的承受能力。

　　另外，監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)信托持審慎態(tài)度。故要隨時(shí)關(guān)注監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)信托政策變化。

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