張招興：建議制定房地產(chǎn)投資信托基金法

　　兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興建議，鑒于當(dāng)前REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的發(fā)展面臨諸多困境，建議全國(guó)人大常委會(huì)盡快制定《房地產(chǎn)投資信托基金法》，就國(guó)內(nèi)REITs在設(shè)立、運(yùn)作過(guò)程中涉及的各種法律問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，以加快REITs這一國(guó)際市場(chǎng)成熟的gd房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)和業(yè)的可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮穩(wěn)定器和調(diào)節(jié)器的作用。

　　十年老房地產(chǎn)投資信托基金 很有話語(yǔ)權(quán)

　　越秀集團(tuán)旗下有、地產(chǎn)、交通三大主業(yè)和四家香港上市公司，其中就包括全球首只投資于內(nèi)地物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金越秀房地產(chǎn)投資信托基金(簡(jiǎn)稱越秀房托，00405.HK)。越秀房托在港上市已滿十年有余，旗下有包括廣州國(guó)金中心、廣州白馬服裝城在內(nèi)的六個(gè)gd物業(yè)，前者是廣州城市地標(biāo)，后者是全國(guó)專業(yè)市場(chǎng)龍頭。2013年，越秀房托獲得穆迪、標(biāo)普的投資級(jí)評(píng)級(jí)并維持至今。，越秀房托首次出穗進(jìn)滬，拿下竹園CBD的宏嘉大廈，總資產(chǎn)規(guī)模逼近300億元，一舉躍至亞洲前十之列。因此，此次張招興代表的提案有的放矢，富有針對(duì)性和建設(shè)性。

　　張招興表示，此次提案經(jīng)過(guò)了多次深度調(diào)研，為更好履職，此次還準(zhǔn)備了《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金法(草案)》呈全國(guó)人大參考。

　　國(guó)內(nèi)目前尚未有專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的單行法律

　　國(guó)內(nèi)在現(xiàn)行立法中涉及REITs的主要有《公司法》、《信托法》、《證券法》、《證券投資基金法》、《合伙企業(yè)法》及《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等多部法律法規(guī)，但尚未制定專門(mén)調(diào)整規(guī)范REITs的單行法律，這使得REITs的設(shè)立和運(yùn)行面臨諸多法律瓶頸。

　　房地產(chǎn)投資信托基金還面臨信托登記、分紅限制、信息披露、破產(chǎn)隔離等諸多立法缺失問(wèn)題，這些都需要對(duì)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)。同時(shí)，中國(guó)的REITs發(fā)展背負(fù)了過(guò)重的稅負(fù)，而稅收優(yōu)惠對(duì)于促進(jìn)REITs繁榮至關(guān)重要。張招興舉例介紹，在美國(guó)、新加坡、香港等其他國(guó)家和地區(qū)，政府會(huì)在物業(yè)收購(gòu)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及收益分配等環(huán)節(jié)給予REITs大量的稅收優(yōu)惠政策以推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展。而中國(guó)在目前商業(yè)地產(chǎn)空置率高企情況下，有關(guān)REITs的稅收優(yōu)惠政策尚未出臺(tái)。高企的稅負(fù)壓制了中國(guó)商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率，降低了各方投資主體參與的積極性，嚴(yán)重制約了REITs的發(fā)展。

　　此外，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的創(chuàng)設(shè)和運(yùn)行涉及多個(gè)部委的職責(zé)，而多部門(mén)監(jiān)管機(jī)制下難免會(huì)產(chǎn)生權(quán)責(zé)沖突。

　　房地產(chǎn)投資信托基金立法條件逐漸成熟

　　6月，國(guó)內(nèi)首只獲批的公募REITs基金在深交所掛牌，隨后，不斷有類房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的陸續(xù)推出，提升了投資者對(duì)該類產(chǎn)品的認(rèn)可度，為REITs在國(guó)內(nèi)的真正發(fā)展奠定了深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

　　鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展面臨的諸多困境，張招興建議就中國(guó)REITs在設(shè)立、運(yùn)作過(guò)程中涉及的各種法律問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范：首先是制定出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》，就REITs的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)等進(jìn)行規(guī)范指引。首先，可參考國(guó)外各有關(guān)立法例，對(duì)REITs載體的法律地位、設(shè)立條件、物業(yè)估值、投資要求、分紅比例、各方主體權(quán)責(zé)、信息披露、稅收優(yōu)惠以及監(jiān)管協(xié)調(diào)等內(nèi)容作出統(tǒng)一規(guī)定。其次，就REITs規(guī)定專門(mén)的稅收優(yōu)惠，避免雙重征稅，為房地產(chǎn)投資信托基金繁榮發(fā)展增添動(dòng)力。第三，協(xié)調(diào)多頭監(jiān)管問(wèn)題，厘清各有關(guān)部門(mén)的權(quán)限范圍，避免權(quán)責(zé)交叉和職能沖突。

　　此外，張招興認(rèn)為，在具體操作上，考慮到立法的復(fù)雜性和時(shí)間性，在全國(guó)人大常委會(huì)制定《房地產(chǎn)投資信托基金法》之前，可由國(guó)務(wù)院先行制定相關(guān)的行政法規(guī)，或者由各有關(guān)部門(mén)聯(lián)合制定規(guī)章，就房地產(chǎn)投資信托基金涉及的各有關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行規(guī)管。

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