2014年12月，我進(jìn)入信陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng)，開始和信陽(yáng)市的二手房打交道，經(jīng)過我這些天的學(xué)習(xí)和對(duì)信陽(yáng)二手房市場(chǎng)的認(rèn)知，我想淺談一下信陽(yáng)市二手房交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

信陽(yáng)市新樓盤概況

目前，信陽(yáng)新樓盤集中分布于羊山新區(qū)、浉河沿岸與南灣風(fēng)景區(qū)，而浉河沿岸與南灣風(fēng)景區(qū)的新樓盤作為景觀地產(chǎn)和旅游養(yǎng)生地產(chǎn)，這些新樓盤的特殊性和消費(fèi)指向性讓我覺得我們可以暫且不用去關(guān)注它們，所以我著重說(shuō)一些羊山新區(qū)的新樓盤概況。自羊山新區(qū)規(guī)劃開發(fā)以來(lái)，信陽(yáng)市新樓盤建設(shè)如雨后春筍般，從萬(wàn)達(dá)、恒大、中樂和東方今典等國(guó)內(nèi)zmpp開發(fā)商入駐信陽(yáng)的態(tài)勢(shì)上，以及信陽(yáng)高鐵東站輻射圈的逐漸成熟，我們可以看出信陽(yáng)市次城市中心的立體呈現(xiàn)已經(jīng)初步完成，再加之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西亞和美、中樂百花、錦江酒店、恒大商業(yè)廣場(chǎng)等規(guī)劃、在建或已落成的商業(yè)娛樂生活配套和市行政審批中心、羊山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、羊山中學(xué)、百花圖書館、百花大劇院等已落成的行政文化教育配套，羊山新區(qū)的未來(lái)必然是信陽(yáng)市的另一個(gè)未來(lái)。

信陽(yáng)市新樓盤的角色轉(zhuǎn)變

在2014年信陽(yáng)市新樓盤的銷控統(tǒng)計(jì)表上，我們可以看出，信陽(yáng)市新樓盤的預(yù)售房存量已經(jīng)不多了。如果刻意的去分析信陽(yáng)市2014年新樓盤銷存和信陽(yáng)市常住人口數(shù)量的關(guān)系，我們可以發(fā)現(xiàn)，信陽(yáng)市常住人口數(shù)量、老城區(qū)現(xiàn)有住房數(shù)量和信陽(yáng)市2014年新樓盤銷存數(shù)量三者之間有著特別糾葛的關(guān)系。首先，信陽(yáng)市常住人口數(shù)量和老城區(qū)現(xiàn)有住房量已經(jīng)在一個(gè)平衡點(diǎn)上了，甚至于老城區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)一些空置房；其次，我問過一些信陽(yáng)市老住宅區(qū)的老住戶，他們對(duì)信陽(yáng)市的新樓盤幾乎沒有購(gòu)買意向；然后，信陽(yáng)市新樓盤的預(yù)售房存量已經(jīng)不多了。那我們就會(huì)想，這些新樓盤的房子賣給誰(shuí)了。細(xì)細(xì)想來(lái)，也就是以下幾種可能了：

1.       縣鄉(xiāng)兩級(jí)來(lái)市區(qū)安家置業(yè)的房產(chǎn)消費(fèi)者買走了一部分；

2.       單位集資房、返遷安置房等政策性住房占了一部分；

3.       市區(qū)常住居民換房置業(yè)改善居住環(huán)境買走了一部分；

4.       多區(qū)域多方向多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者看中了一部分；

綜上所述，信陽(yáng)市新樓盤的銷存確實(shí)值得考量一下，拋開上述{dy}種可能、第三種可能所帶走的具有穩(wěn)定居住因素且短期內(nèi)不易轉(zhuǎn)變成存量房的新樓盤銷存量和第二種可能中不能發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易的返遷安置房所帶走的新樓盤銷存量，我們來(lái)重點(diǎn)考量第二種可能中的單位集資房部分和第四種可能。

單位集資房，因?yàn)榫鶅r(jià)低、權(quán)證齊備、地段較好等因素而被很多存量房屋消費(fèi)者所青睞，可這些單位集資房盡管權(quán)證齊備，但是在權(quán)證下發(fā)過程中總會(huì)有這樣那樣的結(jié)蒂。所以這些房子短期內(nèi)的二手房轉(zhuǎn)換率雖然較高，成交量卻很低。

多區(qū)域多方向多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者，可以有如下的解釋：多區(qū)域，本地和外地；多方向，學(xué)區(qū)、商業(yè)、交通、行政等；多層次，資本層次、房產(chǎn)層次等。外地人必然是短線投資，一般都會(huì)在樓盤認(rèn)籌期出手，在樓盤開盤后收線。本地人，有的是短線投資，有的是長(zhǎng)線投資，本地人的短線投資一般是急于回籠資金，長(zhǎng)線投資一般是以房養(yǎng)房用租還貸或待市而沽。學(xué)區(qū)、商圈、交通、行政必然是城市居民所熱衷的并作為重點(diǎn)置業(yè)參數(shù)來(lái)進(jìn)行市區(qū)置業(yè)的。再?gòu)馁Y本層次方面論述，小資本小回報(bào)，大資本大風(fēng)險(xiǎn)，資本流量和負(fù)債計(jì)劃都在影響這些房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者的房產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)；而論及房產(chǎn)層次，品牌樓盤和小商小作的區(qū)別必然是存在的，因?yàn)槠放苾r(jià)值而受到影響的房產(chǎn)均價(jià)、房屋質(zhì)量信任值、物業(yè)托管信任值等，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者所關(guān)注的。

可說(shuō)到{zh1}，現(xiàn)在這些單位集資房和投資性商品房所消化的新樓盤終究會(huì)釋放出很多二手房，來(lái)充實(shí)信陽(yáng)市的二手房交易市場(chǎng)。所以，我個(gè)人認(rèn)為，信陽(yáng)市，尤其是羊山新區(qū)，新樓盤的銷存現(xiàn)狀都是在為以后的二手房交易量做很好的鋪墊。

信陽(yáng)市二手房?jī)r(jià)格的區(qū)域化和常態(tài)化

（一）信陽(yáng)市二手房?jī)r(jià)格的區(qū)域化

信陽(yáng)市市區(qū)，現(xiàn)在是由浉河區(qū)、平橋區(qū)和羊山新區(qū)三個(gè)區(qū)域組成。

浉河區(qū)是信陽(yáng)市之前的行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心，居住環(huán)境毋庸置疑，早期信房集團(tuán)開發(fā)的金杯花園、成功花園、報(bào)曉新村等大幅樓盤，再加之信陽(yáng)市各個(gè)單位的自建房或集資房，幾乎把浉河區(qū)所有的繁華地段都圈占了。然后，西亞和美廣場(chǎng)、大商集團(tuán)名下的千盛百貨和新瑪特商超、亞興新天地和勝北步行街，以及現(xiàn)在的萬(wàn)家燈火城市廣場(chǎng)，幾乎構(gòu)成了信陽(yáng)市現(xiàn)下最繁華的商圈。

平橋區(qū)是信陽(yáng)市的老工業(yè)區(qū)，所以平橋的住宅區(qū)幾乎是老工業(yè)區(qū)的生活配套，也可以說(shuō)是老工業(yè)區(qū)早期的職工住房安置區(qū)。

羊山新區(qū)是信陽(yáng)市現(xiàn)在的行政中心，信陽(yáng)市絕大部分市政機(jī)關(guān)已經(jīng)遷址到羊山新區(qū)，如前文所述，商業(yè)、金融、教育配套的在建和成熟，將推動(dòng)羊山新區(qū)成為信陽(yáng)市新的城市中心商圈。

既然，平橋區(qū)、浉河區(qū)與羊山新區(qū)在區(qū)域職能和發(fā)展前景上有著如是的區(qū)別，那么這三個(gè)區(qū)域二手房的價(jià)值含量和價(jià)格表現(xiàn)肯定是不一致的。在新的老城區(qū)改造方案尚未得到切實(shí)推行時(shí)，浉河區(qū)的市心商圈勢(shì)必會(huì)漸漸沒落。而羊山新區(qū)隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)教育等各項(xiàng)配套的完善和成熟，信陽(yáng)新城市中心在羊山新區(qū)落地開花也是必然。至于平橋區(qū)，可能現(xiàn)有的{zd0}的優(yōu)勢(shì)就是學(xué)區(qū)了，或者還有因?yàn)榇笞谕恋乜梢詷O盡綠化之美而衍生的景觀養(yǎng)生住宅區(qū)。我個(gè)人覺得未來(lái)羊山新區(qū)的房?jī)r(jià)必然有可期之處，浉河區(qū)的房?jī)r(jià)在一段時(shí)間里會(huì)呈現(xiàn)跳繩之態(tài)，而平橋的房?jī)r(jià)就會(huì)特別平穩(wěn)踏實(shí)甚至無(wú)波無(wú)紋。

（二）信陽(yáng)市二手房?jī)r(jià)格的常態(tài)化

現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于亦松亦緊的政策環(huán)境。在這個(gè)大的政策環(huán)境下，縱觀信陽(yáng)新房和二手房市場(chǎng)，我們不難察覺，2015年信陽(yáng)市的房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)。2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒行之后，盡管不會(huì)出現(xiàn)人們普大喜奔的降價(jià)現(xiàn)象，但還是會(huì)出現(xiàn)一些令購(gòu)房者欣慰的現(xiàn)象，那就是房?jī)r(jià)竟然沒有漲了，對(duì)于現(xiàn)在中國(guó)貨幣市場(chǎng)而言，房?jī)r(jià)沒有漲就已經(jīng)是在降了。

房?jī)r(jià)既然不降，這個(gè)拐點(diǎn)會(huì)是什么？那就是漲。

信陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士參照羊山新區(qū)新樓盤銷控表和信陽(yáng)市未來(lái)置業(yè)需求分析指出：2015年6月份以后，羊山新區(qū)樓盤會(huì)漸漸出現(xiàn)熱化狀態(tài)。盡管諸多購(gòu)房觀望者認(rèn)為羊山新區(qū)在未得到以西亞和美廣場(chǎng)為主的商業(yè)配套之前僅僅是一堆徒具其表的冷建筑，可是當(dāng)我們研讀很多城市的發(fā)展軌跡之后，我們發(fā)現(xiàn)它們現(xiàn)在的市中心以前都只是一堆冷建筑。

屆時(shí)，羊山新區(qū)的房?jī)r(jià)稍微上漲一些之后，浉河區(qū)必然也會(huì)去湊湊熱鬧，跟上羊山的房市節(jié)奏。浉河區(qū)雖然有著成熟的商圈、優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)、完善的市政配套，適合初次置業(yè)且對(duì)成熟商圈有現(xiàn)實(shí)需求的房產(chǎn)消費(fèi)者，可畢竟是老住宅區(qū)了，月滿則虧的自然現(xiàn)象也恰如城市的正常發(fā)展軌跡，浉河區(qū)注定會(huì)從熱鬧中走出來(lái)，回歸現(xiàn)下的房市狀態(tài)。

至于平橋區(qū)，在其市政配套暫時(shí)無(wú)法做出改造之前，它的房?jī)r(jià)注定是一馬平川的平順安穩(wěn)，依靠龍江大道、平中大道的學(xué)區(qū)和超高綠化率的住宅環(huán)境，平橋在之后的幾年都會(huì)保持著穩(wěn)定的房?jī)r(jià)。

其實(shí)信陽(yáng)市新房和二手房的漲幅已經(jīng)很有限了，因?yàn)檫@是諸多因素影響下城市房地產(chǎn)走向常態(tài)化發(fā)展的必然結(jié)果。

總結(jié)

參照中國(guó)現(xiàn)下各種金融、房產(chǎn)新政策，比如jd渠道的多元化、住房公積金提取條件的降低、銀行基準(zhǔn)金率的降低等，信陽(yáng)房市必然迎來(lái)利好時(shí)間。不過值得一提的是，2015年2月—6月，信陽(yáng)房市不會(huì)有明顯波動(dòng)，而2015年春節(jié)前后將成為2015年{zh0}的購(gòu)房契機(jī)。

信陽(yáng)市一手樓盤向二手房轉(zhuǎn)變過程在最近兩到三年就會(huì)完成，而即時(shí)新區(qū)的開發(fā)也將進(jìn)入尾聲，老區(qū)的改造才剛剛開始，那么二手市場(chǎng)便會(huì)成為信陽(yáng)房市的主力市場(chǎng)。各種剛需置業(yè)者，也會(huì)紛紛投身二手房市場(chǎng)，在地段配套、品質(zhì)價(jià)格等因素上對(duì)二手房做出符合自身當(dāng)時(shí)需求指向的選擇。

總而言之，信陽(yáng)市城鎮(zhèn)化的穩(wěn)定推進(jìn)和日漸成熟，所帶來(lái)的二手房市場(chǎng)才能滿足大部分剛需客戶的購(gòu)房要求。

附Ⅰ：央行降準(zhǔn)放松個(gè)人房貸 2015年信陽(yáng)迎房?jī)r(jià)拐點(diǎn)成為必然

2015年2月4日晚間，中國(guó)人民銀行決定，自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。隨后，網(wǎng)易新聞發(fā)文指出：央行降準(zhǔn)，金融、地產(chǎn)或?yàn)閧zd0}受益板塊。

央行降準(zhǔn)，意味著房地產(chǎn)消費(fèi)者將迎來(lái)寬松的個(gè)人房貸環(huán)境，也意味著房地產(chǎn)開發(fā)商將迎來(lái)寬松的企業(yè)dk環(huán)境。個(gè)人房貸等銀行零售業(yè)務(wù)的放松，提高了房產(chǎn)消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)能動(dòng)性，擴(kuò)展了房產(chǎn)消費(fèi)人群，利好信陽(yáng)房市，掃去2014年第四季度和2015年{dy}季度的樓市蕭條現(xiàn)象。

附Ⅱ：中國(guó)樓市的剛需是長(zhǎng)期的 城鎮(zhèn)化潛力巨大

國(guó)務(wù)院總理lkj當(dāng)?shù)貢r(shí)間2015年1月21日下午在達(dá)沃斯出席與世界經(jīng)濟(jì)論壇國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話會(huì)。lkj表示，當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些波動(dòng)，但中國(guó)的城鎮(zhèn)化正在穩(wěn)步推進(jìn)，潛力巨大。中國(guó)政府將加大城市棚戶區(qū)和城市危房改造力度，保障困難群眾的基本住房需求，最終實(shí)現(xiàn)全體人民的住有所居。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的，并將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。