一季度人民幣貶值抹掉去年漲幅 房地產(chǎn)泡沫或破
4月2日，人民幣即期匯率上漲79點(diǎn)，已連升兩日，但這并不能改變?nèi)嗣駧攀准敬蠓H值2.64%的事實(shí)。在人民幣貶值的預(yù)期之下，越來越多人的投資決策可能會(huì)受影響，并很可能傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場，甚至刺破房地產(chǎn)泡沫。昨日接受記者采訪的有關(guān)專家均表示，近期人民幣匯率波動(dòng)仍然有限，另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格受多方面影響，人民幣匯率的小幅變化在其中并不是一個(gè)很顯著的因素。因此，無論是廣州還是周邊二三線城市，短期內(nèi)房價(jià)受匯率影響仍十分有限。
1 房企還債壓力增加
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，一季度，人民幣對美元即期匯率從6.0539(2013年12月31日數(shù)據(jù))滑落至6.2180，下跌1641個(gè)基點(diǎn)，貶值幅度2.64%。這一數(shù)據(jù)接近2013年人民幣即期匯率2.9%的升值幅度。
據(jù)此，有媒體稱，今年一季度的貶值是自匯改以來人民幣匯率經(jīng)歷的{zd0}幅度和最長周期的持續(xù)貶值，很大程度上改變了市場對匯率走向的預(yù)期，目前市場上對人民幣單邊升值的預(yù)期已經(jīng)被分化。
東北證券指出，短期人民幣承受貶值壓力。在二季度經(jīng)濟(jì)整體下行且缺乏有效政策支撐的格局下，二季度人民幣仍然存在進(jìn)一步貶值的壓力。
人民幣貶值的預(yù)期，無疑會(huì)利空中國房地產(chǎn)。記者注意到，由于A股的融資渠道受到政策限制，過去幾年大量的房地產(chǎn)公司在香港市場通過美元債進(jìn)行融資。據(jù)不wq的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地公司在香港的美元債務(wù)余額大約有670億美元，其中47%來自房地產(chǎn)行業(yè)。一旦人民幣出現(xiàn)貶值，這些房地產(chǎn)公司的利息支出和需要?dú)w還的本金都會(huì)顯著增加。
2 刺激資金外流？
人民幣出現(xiàn)貶值趨勢，是否將刺破中國房地產(chǎn)“泡沫”，使房價(jià)大跌？新華網(wǎng)近期一篇分析文章指出，此前強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期，引得大量境外資金進(jìn)入中國，投資于人民幣資產(chǎn)以享受匯率升值和資產(chǎn)升值的雙重紅利。而房地產(chǎn)更是外資扎堆的領(lǐng)域，一旦人民幣升值預(yù)期減弱，外資撤出，房地產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)受到影響。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，新建商品房的大量推出，已經(jīng)使得部分市場出現(xiàn)了供過于求的跡象。與此同時(shí)，投資者也開始擔(dān)心住宅價(jià)格無法繼續(xù)堅(jiān)挺。該文章表示：市場擔(dān)心短期內(nèi)樓市將面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)，從中長期看，中國的房地產(chǎn)泡沫將破裂。
3 專家：對地產(chǎn)市場影響有限
不過，據(jù)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人民幣匯率小幅波動(dòng)對房地產(chǎn)市場影響仍然有限?！皬睦碚撋现v人民幣匯率會(huì)影響房地產(chǎn)市場走向，但這種影響更多是從中長期的大幅度匯率變化中體現(xiàn)出的。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，過去幾年人民幣對美元匯率從8兌1到接近6兌1，這個(gè)長期的趨勢下，催生了大量外資投資房地產(chǎn)，進(jìn)而助推了房價(jià)。
而對于短期匯率波動(dòng)的影響，鄧浩志指出：“人民幣匯率在現(xiàn)階段本身變化空間不大，它在一個(gè)有限范圍內(nèi)出現(xiàn)貶值，暫時(shí)不會(huì)產(chǎn)生資金尤其是外資大量撤出的情況。而從現(xiàn)有的情況來看，廣州以及周邊二三線城市，甚至全國來說，都幾乎沒有觀察到房地產(chǎn)市場受到了人民幣匯率變化的影響。”
廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、地產(chǎn)專家韓世同也認(rèn)同此觀點(diǎn)，他補(bǔ)充道：“房地產(chǎn)市場的價(jià)格決定因素很多，影響最直接的有地價(jià)等因素。而成交量也受多方面影響，比如銀行信貸政策的調(diào)整、甚至季節(jié)原因等等?！表n世同總結(jié)：“市場遠(yuǎn)期的走向不容易判斷，包括人民幣匯率等，都有可能使得房地產(chǎn)市場格局發(fā)生變化。如果人民幣持續(xù)貶值，可能引發(fā)外資撤離，繼而影響房價(jià)是可能的，但長期來看(這種變化)很難說什么時(shí)候會(huì)有。我們目前暫時(shí)看不到它的顯著影響。
4 “房價(jià)還會(huì)漲50%”說法站不住腳
從目前看，一季度房地產(chǎn)市場的成交似乎有所萎縮，是否受到了人民幣貶值的影響？網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比大跌40%；合計(jì)面積184.6萬平方米，同比跌42.5%。可以看出，今年{dy}季度，廣州樓市迎來了持續(xù)低溫。
對此，韓世同認(rèn)為，近期不管是廣州地區(qū)還是全國范圍，市場成交都呈下降走勢。但這種趨勢中人民幣的貶值并未起到?jīng)Q定性的作用。韓世同解釋，市場成交量同比下降，一方面來自信貸收縮，另一方面也受地價(jià)過高的影響。而相對應(yīng)的，市場上也出現(xiàn)了一些諸如降價(jià)促銷等行為。在近期的市場走勢中，這兩個(gè)因素比匯率的影響要大很多。
對于今后一段時(shí)間廣州房地產(chǎn)市場的走向，韓世同有自己的看法：“由于二線城市市場不好，出現(xiàn)了向下走的態(tài)勢，開發(fā)商開始選擇回歸像廣州這樣的一線城市。”另一方面，他預(yù)測今年的房價(jià)不會(huì)大漲。他認(rèn)為部分開發(fā)商聲稱“房價(jià)甚至還會(huì)上漲50%”的說法也站不住腳，整體市場環(huán)境決定了未來一段時(shí)間房價(jià)不會(huì)有大的升幅。
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