一、電梯維修工程使用維修資金的說明

（一）現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)

1、電梯制造與安裝安全規(guī)范:GB7588-2003

2、電梯維修規(guī)范：GB/T18775-2002

3、電梯安裝監(jiān)督檢驗及定期檢驗規(guī)程2005年1月 1日實施。附件2《電梯監(jiān)督檢驗內(nèi)容要求與方法》

4、特種設(shè)備安全監(jiān)察條例《國務(wù)院令第373號，2003年6月1日實施》

5、北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的DB11/040-94電梯維修技術(shù)要求

6、DB11/418-2007日常維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則

7、DB11/420-2007電梯安裝改造重大維修和維護(hù)保養(yǎng)日檢規(guī)則

8、上海三菱電梯公司有限公司：安裝維護(hù)說明書

9、【2006】2號文件及【2007】165號文件

10、房屋修繕定額電梯分冊2005版

（二）法律依據(jù)

根據(jù)維保單位上海三菱電梯有限公司北京分公司2007年度電梯維修總體計劃，結(jié)合在日常維保時對電梯運行狀態(tài)的檢查，我們從2007年4月份組織三菱維保人員對電梯曳引鋼絲繩進(jìn)行探傷，發(fā)現(xiàn)部分電梯曳引鋼絲繩出現(xiàn)斷絲、曳引輪、導(dǎo)向輪存在同步磨損等安全隱患。

天通苑小區(qū)西苑二、三區(qū)21棟樓共63部電梯，均是上海三菱電梯有限公司生產(chǎn)，型號均屬HOPE系列電梯，采用全電腦智能化、網(wǎng)絡(luò)化控制VVVF電梯。從2003年4月安裝運行至今，單梯運行次數(shù)已達(dá)200萬—300萬次。

經(jīng)業(yè)委會委托，北京市建委房屋設(shè)備安全處推薦、小區(qū)辦、市住房資金管理中心認(rèn)可，由北京順天通物業(yè)管理有限公司聘請北京市防務(wù)設(shè)備檢驗檢查所對21棟塔樓63部電梯的維修工程項目的可行性進(jìn)行了勘驗論證審核。

經(jīng)過實際核查與認(rèn)定，北京市房屋設(shè)備檢驗檢測所依據(jù)GB7588-2003和房屋修繕定額電梯分冊2005版，本著對業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，采用公開、公正、透明的原則，對每部電梯維修工程項目的可行性及工程預(yù)算，進(jìn)行了逐梯逐項的取證、核查，出具了《核查報告》。

根據(jù)《北京市昌平區(qū)天通苑小區(qū)專項維修資金使用管理實施細(xì)則》第十三條：“經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)委會可委托業(yè)主大會批準(zhǔn)的物業(yè)公司依法確定施工單位，簽訂施工合同，并組織施工及驗收。”根據(jù)天通苑小區(qū)業(yè)主大會批準(zhǔn)的業(yè)主委員會第五次會議決議第三條：“由北京市昌平區(qū)天通苑小區(qū)業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會委托北京申迪物業(yè)管理有限公司組織施工及驗收等相關(guān)事宜。”并根據(jù)《合同法》、特種設(shè)備監(jiān)察條例國務(wù)院令373號令第十七條：“電梯的安裝、改造、維修必須由電梯制造單位或通過合同委托、同意的依照本條例取得許可的單位進(jìn)行。”經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的考評最終確定由電梯制造單位上海三菱電梯有限公司北京分公司實施施工。

按照北京市【2006】2號文件《北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）》第五條：“ 維修資金專項用于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程。保修期內(nèi)的維修責(zé)任按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備。物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及更新、改造。”、第九條的規(guī)定：“ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年年底將物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修計劃、編制費用預(yù)算和分?jǐn)偯骷?xì)提交給業(yè)委會。業(yè)委會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的適當(dāng)位置向業(yè)主公示。涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的維修工程，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，經(jīng)全體業(yè)主所持tp權(quán)三分之二以上表決通過后實施；涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修工程，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)組織召開所涉及范圍內(nèi)業(yè)主會議，經(jīng)所涉及范圍內(nèi)業(yè)主所持tp權(quán)三分之二以上表決通過后實施。”和《北京市昌平區(qū)天通苑小區(qū)專項維修資金使用管理實施細(xì)則》，依據(jù)北京申迪物業(yè)管理有限公司提出的5、7、9、11號樓8部電梯的維修工程計劃及《核查報告》等有關(guān)材料，北京市昌平區(qū)天通苑小區(qū)業(yè)主委員會召開了第二屆第六次會議，作出了天通苑小區(qū)三區(qū)5、7、9、11號樓8部電梯使用專項維修資金的決議，并提請涉及范圍內(nèi)的業(yè)主表決通過。

二、   維修資金的使用為什么要物業(yè)公司辦理？

答：根據(jù)北京市06年2號文件《北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)提出設(shè)施設(shè)備大修計劃，由業(yè)主委員會委托物業(yè)公司召開業(yè)主大會，選擇維修單位、簽訂施工合同進(jìn)行施工、驗收、報檢、結(jié)算等項工作。在《北京市專項維修資金使用管理辦法》中，政府賦予了物業(yè)公司的義務(wù)和責(zé)任，業(yè)主委員會及全體業(yè)主委托物業(yè)公司做好全部工作，物業(yè)公司盡義務(wù)為業(yè)主服務(wù)。

    三、誰來確定維修費用

答：進(jìn)行電梯大修，不是隨意想修就修，要由政府認(rèn)可的檢測單位進(jìn)行核查確定，屬于維修資金使用范圍才能使用。在核查中，確定維修范圍項目，提出維修預(yù)算，在施工中非不可預(yù)知的情況不能突破預(yù)算，此梯大修已有核查報告。

四、 每月都要交電梯維護(hù)費，為什么還要使用維修資金？

答：每月交的電梯運行維護(hù)費包括：運行電費、電梯監(jiān)控費、電梯維護(hù)費。后兩項中包含人工費、小修材料費、維護(hù)材料費（2662號文件【2006】）。這是平時進(jìn)行養(yǎng)護(hù)費用，當(dāng)電梯使用一定年限后，電梯主要部位出現(xiàn)磨損嚴(yán)重，安全系數(shù)下降，就應(yīng)該大修了，當(dāng)共用設(shè)施設(shè)備過了保修期后，進(jìn)行大修、更新、改造時應(yīng)使用維修資金?！侗本┦袑ｍ椌S修資金使用管理辦法（試行）》第五條規(guī)定：“維修資金專項用于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程。物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及更新、改造”。

 五、 電梯現(xiàn)在能正常運行為何還要大修？

答：1、電梯維修工程是依據(jù)電梯的性能狀態(tài)和安全隱患的危險程度且由政府認(rèn)可的有檢驗檢測資質(zhì)的單位（房屋設(shè)備檢驗檢測所）對電梯進(jìn)行核查鑒定的結(jié)果來決定；2、目前電梯正常運行是人們的直觀感覺，但故障率逐漸提高，安全性能逐漸下降，為了保證電梯的正常使用和業(yè)主（使用人）的生命安全，即使表面上看電梯正常運行也要進(jìn)行大修。3、電梯的性能狀態(tài)及各主要部件的有效壽命是否符合北京市電梯行業(yè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

六、一樓業(yè)主為何要交納電梯維修費？

答：電梯是本樓業(yè)主的共同財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸屬于本樓全體業(yè)主，共同財產(chǎn)的維修養(yǎng)護(hù)費用應(yīng)由本樓全體業(yè)主共同分?jǐn)偅荒壳罢嘘P(guān)部門制定的相關(guān)收費辦法均是按建筑面積收取的，沒有任何規(guī)定一樓業(yè)主或低層業(yè)主可以不交或少交費用。

七、   啟動維修資金是在什么部門監(jiān)督下進(jìn)行的？

1、市建委小區(qū)辦負(fù)責(zé)專項維修資金監(jiān)督管理

2、北京市房屋設(shè)備檢驗檢測所對電梯維修工程進(jìn)行核查，根據(jù)施工單位提供的工程預(yù)算，結(jié)合設(shè)備現(xiàn)狀進(jìn)行核實、檢驗、審定施工項目，核定投資預(yù)算金額。

3、昌平區(qū)技術(shù)監(jiān)督局負(fù)責(zé)對大修電梯的檢測、審驗并核發(fā)“安全合格證”。

4、本次啟動維修資金工作是物業(yè)公司接受業(yè)委會的委托，在業(yè)委會、居委會、業(yè)主代表及全體業(yè)主的監(jiān)督下實施的。

   八、電梯大修的時限是多長？

      答：關(guān)于電梯大修的周期，現(xiàn)在所有的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中，沒有一個明確的規(guī)定，一般是3—5年，設(shè)備就進(jìn)入耗損故障期（主要是老化、疲勞、磨損引起，如果在耗損階段開始前，就采取有效措施，更換相關(guān)零部件，則可以有效延長使用壽命期；但是，電梯維修周期受其每小時的運行頻率、使用環(huán)境（溫度、濕度、腐蝕、灰塵等）、維保質(zhì)量等因素制約。GB/T18775-2002規(guī)定對曳引鋼絲繩、曳引輪等這些關(guān)鍵零部件應(yīng)采取措施確定其“有效壽命”的時刻，在該零部件達(dá)到其“有效壽命”時（或在此之前及時地予以更換）。由于專項維修資金的使用申請時間長，因而我們是按照跟蹤電梯的實際運行狀態(tài)和對安全隱患的充分評估，在每年年底制定出下一年度的電梯維修工程計劃，在每年按計劃實施維修工程。故我們采取涉及范圍內(nèi)業(yè)主的表決整體推進(jìn)，維修施工采用分步實施，盡可能地延長電梯的使用壽命，確保電梯始終處于良好的安全運行狀態(tài)，并確保專項維修資金用在實處。

九、 出租房屋人多使用電梯次數(shù)多，為什么不讓他們多出錢？

答：按國家政策歸集維修資金是按戶數(shù)及面積計算的，沒有按人頭計算。在使用維修資金時也是按面積和戶數(shù)計算的。《北京市專項維修資金使用管理辦法》中第十一條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、樓宇外的維修工程費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>”“專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維修工程費用由該單元全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?/span>”而不是按使用人多少分?jǐn)?。這屬于一種社會現(xiàn)象，目前尚無調(diào)整它的法規(guī)政策出臺。

十、專項維修資金使用申請程序

  制定使用維修資金計劃      業(yè)主委員會審議表決      授權(quán)委托物業(yè)公司組織實施     公示資料      業(yè)主表決      簽訂施工合同     市小區(qū)辦備案     專項資金劃撥        組織維修施工     申報安全檢驗     殘值歸集處理      維修費用決算     費用分?jǐn)偣?/span>             

十一、電梯維修的相關(guān)概念

在DB11/T418-2007定義如下：

1、重大維修：對電梯安全保護(hù)裝置或技術(shù)規(guī)范規(guī)定的電梯主要部件整體更換或拆卸維修，但不改變電梯的額定速度。額定荷載、驅(qū)動方式、調(diào)速方式、控制方式或者改變電梯的提升高度，轎廂重量、加裝安全保護(hù)裝置不引志系統(tǒng)發(fā)生變化的。

2、普通維修：不屬于改造、重大維修的普通維修和調(diào)整，包括更換不屬于重大維修部件的其他零部件，調(diào)整屬于改造以外的性能參數(shù)，調(diào)整零部件間隙或距離，部件的解體、清洗等。

3、日常維修保養(yǎng)：對電梯進(jìn)行的清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等日常維護(hù)或保養(yǎng)性工作。其中的清潔、潤滑不包括部件的解體，調(diào)整只限于不會改變?nèi)魏伟踩阅軈?shù)的調(diào)整。

十二、曳引鋼絲繩報廢標(biāo)準(zhǔn)

A、國家標(biāo)準(zhǔn)

電梯監(jiān)督檢驗及定期檢驗規(guī)定第1.1條

1、鋼絲繩的每一個單股，任何一個擰距內(nèi)的斷絲數(shù)，不得超過外層鋼絲數(shù)年50%，否則應(yīng)報廢鋼絲繩，電梯常用擰距內(nèi)單股允許斷絲數(shù)如下：

鋼絲繩結(jié)構(gòu)：8*19S+NF

外層鋼絲數(shù)：9

單股斷絲數(shù)：5

各股斷絲數(shù)之和：16

2、在鋼絲繩的任何一個擰距內(nèi)，平均每股斷絲不得超過2根，否則應(yīng)報廢。

3、磨損后的鋼絲繩直徑達(dá)到原鋼絲繩直徑的90%時，應(yīng)報廢鋼絲繩

B、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

a斷絲在各繩股之間均分布時，在一個擰距內(nèi)的{zd0}斷絲數(shù)超過16根。

b斷絲集中在1個繩股中，在一個擰距內(nèi)的外層{zd0}斷絲數(shù)超過5根。

c曳引繩表面的鋼絲有較大磨損或銹蝕

d 曳引繩嚴(yán)重磨損后其直徑小于原直徑90%。

注：三菱對嚴(yán)重的鋼絲繩生銹情況定義如下：

1、可以持續(xù)地在鋼絲繩表面的頂部和繩股縫隙中看到鋼絲繩銹跡。

2、鋼絲繩潤滑油干涸，要以在繩股中看到鐵銹粉沫，說明鋼絲繩內(nèi)部已開始生銹了。

3、若有嚴(yán)重的鋼絲繩生銹現(xiàn)象，并且有鋼絲繩破損，則需要更換鋼絲繩。

十三、曳引輪報廢標(biāo)準(zhǔn)

DB11/040-94電梯維修技術(shù)要求：5-4條當(dāng)繩槽磨損下陷不一致，相差為繩直徑的1/10（1.5㎜）或嚴(yán)重的凹凸不平時，應(yīng)重新更換繩輪。

DB11/T420-2007中第0240條，曳引輪繩槽不應(yīng)有嚴(yán)重不均勻磨損，磨損不應(yīng)改變槽形。

三菱標(biāo)準(zhǔn)：由于曳引輪張力不勻，造成各繩槽磨損量不一致，叫測量各曳引繩直徑頂端至曳引輪輪緣的距離差，如超過1.5MM，應(yīng)就地重車或更換曳引輪。

為避免曳引繩與曳引輪產(chǎn)生嚴(yán)重滑移現(xiàn)象需防止繩在繩槽內(nèi)落底，當(dāng)曳引繩與槽底間隙小于等于1MM時，繩槽應(yīng)重車或更換曳引輪。

十四、電梯大、中、小修項目的確定 

正常運行頻率的電梯修理工程可分中修和大修。當(dāng)主機(jī)與電控設(shè)備磨損嚴(yán)重或性能全面下降時，應(yīng)進(jìn)行大修。若廠家有具體規(guī)定，以及對技術(shù)指標(biāo)有特殊要求的可依廠家規(guī)定。

摘自2001.7機(jī)械工業(yè)出版《電梯基本原理及安裝維修全書》P327-329；

《電梯使用、保養(yǎng)和維修技術(shù)》朱德文、張柏成、編著，2005年電力出版社出版。（這兩本書中電梯的大中修項目及條件均是一致的）

A、         電梯中修的確定及項目內(nèi)容

（一）電梯中修的確定條件

1）         除個別零部件在不需要拆卸的前提下，對其清洗，加潤滑油，擰緊電氣接線端其越程距離為上下端子的螺栓等外，均需進(jìn)行拆卸檢查。

2）         需拆卸電梯的傳動部件和機(jī)械電氣安全裝置。需更換有異常響聲或磨損的零件，以及拆修部分電氣元件.

3）         新裝電梯在使用2年以上的且使用十分頻繁的。

4）         凡符合上述1）、2）、3）三條中任何一條者，即可算中修項目。

（二）電梯中修項目內(nèi)容

A、電梯的機(jī)械部件的中修內(nèi)容

1)  清洗曳引機(jī)蝸輪減速箱和調(diào)換減速箱內(nèi)的齒輪油

2)  調(diào)換曳引機(jī)蝸桿軸伸處的石棉盤根或耐油密橡膠封圈.

3)  調(diào)換曳引機(jī)蝸輪減速箱蓋與箱體之間的密封圈或重新涂抹密封膠。

4)  調(diào)換制動器閘瓦的石棉剎車帶，并調(diào)整閘瓦與制動輪的間隙小于等于0.7mm.,并使間隙均勻。

5)  調(diào)整層轎門的連動部位，調(diào)整更換層轎門的滑輪及更換門扇下端滑塊。

6)  調(diào)整電磁制動器的彈簧壓縮力。

7)  限速器上卡繩壓塊的調(diào)整或更換。

8)  調(diào)整轎廂安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙為2---3mm，并使間隙保持均勻一致.

9)  檢查和調(diào)整限速器鋼絲繩與安全鉗連桿的連接情況，并檢查限速器的張緊及伸長情況。

10)        調(diào)整和更換轎廂和對重的導(dǎo)靴和靴襯。

11)        檢查和調(diào)整曳引鋼絲繩的張緊度。

12)        檢查和調(diào)整門刀與層門機(jī)械鉤子鎖的齒合情況。

13)        修銼導(dǎo)軌上的刻痕，并重新校正導(dǎo)軌。

B、電氣部分中修項目內(nèi)容

1)  檢查和擰緊各接觸器、繼電器上的接線螺栓。

2)  檢查和調(diào)整井道內(nèi)各限位開關(guān)動作的可靠性及其動作位置。

3)  檢查和更換井道內(nèi)各磁性開關(guān)工作的可靠性。

4)  檢查和更換轎廂操縱箱、各層廳外的召喚按鈕箱上的按鈕元件、開關(guān)、及電氣元件。

5)  動力回路和信號照明回路的絕緣電阻的測量和處理。

6)  檢查和調(diào)整門保護(hù)、光電保護(hù)器和超載、滿載的動作可靠性。

7)  檢查和更換旋轉(zhuǎn)編碼器。

8)  檢查電梯的起制動舒適感和平層準(zhǔn)確度。

在以上項目中有60--70%需予以檢查、更換和調(diào)整的，則可算電梯的中修程度

 (三)電梯大修項目的內(nèi)容

A、電梯大修項目的確定

1)電梯已經(jīng)中修2次以上的；

2)電梯雖未中修，但電梯已經(jīng)使用3—5年的。

3)電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件嚴(yán)重受損的。

　B．電梯的機(jī)械部件大修項目內(nèi)容

1）         蝸輪減速器的拆修。

2）         調(diào)整和鏟刮蝸輪蝸桿齒側(cè)間隙。

3）         調(diào)整和更換蝸桿軸伸出端的軸承及石棉盤根或橡膠密封圈。

4）         更換蝸桿軸的后門頭平面軸承。

5）         如蝸輪減速箱的箱體、箱蓋鑄件有嚴(yán)重變形或有裂痕，應(yīng)更換或修補(bǔ)。

6）         電磁制動器的拆修。清洗、更換剎車皮，調(diào)整間隙。

7）         若曳引電動機(jī)有有異常摩擦聲，起制動電流明顯增大，軸向竄動增大，空載電流增大，則應(yīng)更換同型號、同規(guī)格的電動機(jī)。

8）         限速器的拆修和動作速度的整定并加封記。

9）         限速器鋼絲繩的清洗，截去伸長部分，并檢查和潤滑張緊輪的傳動部分。

10）    調(diào)換安全鉗的楔塊，并調(diào)整其與導(dǎo)軌面的間隙均勻，并保持間隙在2—3mm之內(nèi)。并用檢修速度試驗安全鉗動作的可靠性。

11）    清洗導(dǎo)軌，更換嚴(yán)重變形的轎廂導(dǎo)軌，或用增加導(dǎo)軌支架的方法調(diào)整其垂直度和平行度。

12）    轎廂的整形和更換嚴(yán)重變形的轎壁。

13）    拆修自動門機(jī)或更換同型號同尺寸自動門整機(jī)或更換門電機(jī)。

14）    整修或更換轎內(nèi)裝潢。

15）    調(diào)整層轎門的連動性，檢查和調(diào)換層轎門滑輪和調(diào)換嚴(yán)重變形的層轎門門扇。

16）    更換或重新車削導(dǎo)向輪、曳引輪的繩槽，拆洗其輪軸，更換并潤滑軸承。

17）    徹底檢查并清洗油壓緩沖器，更換緩沖器油。

18）    檢查轎廂的滿載和超載裝置動作可靠性。

19）    轎廂及層轎門的噴漆。

20）    調(diào)整和更換轎廂、對重的導(dǎo)靴及其靴襯。

21）    截短伸長的曳引鋼絲繩或更換斷絲嚴(yán)重的曳引鋼絲繩。

C、電梯的電氣部分的大修項目

1）         更換控制屏上的繼電器、接觸器或控制屏重新接線。

2）         由于電梯控制功能的增加而重新調(diào)換控制屏。

3）         調(diào)整和更換個別層樓的門電鎖結(jié)點或開關(guān)。

4）         調(diào)整井道各限位保護(hù)開關(guān)的動作位置，并更換開個別關(guān)元件。

5）         轎內(nèi)和層外各層的操縱箱、按鈕箱中的元件及布置線的整理等。

6）         更換電線管（槽）內(nèi)的導(dǎo)線（包括動力線）。

7）         檢查動力線路、信號線路、照明電路的絕緣電阻。

8）         檢查和更換隨行電纜的斷股或外表老化的電纜線。

9）         檢查和更換信號指示系統(tǒng)的功能及元件。

10）    檢查和更換井道內(nèi)的磁性開關(guān)的動、靜觸頭。

11）    檢查和調(diào)整更換有嚴(yán)重?zé)g的主電源開關(guān)及熔絲等。

12）    檢查和調(diào)整電梯整機(jī)性能，使之達(dá)到原設(shè)計要求。

13）    檢查和調(diào)整電梯的各項功能，使之達(dá)到原設(shè)計要求。

上述各項各條中有60—70﹪需予以檢查、更換、調(diào)整的則即可屬電梯大修的程度

D、《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》京房地修字〔1998〕第799號文件自1998年9月日起試行。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范了房屋及其設(shè)備的小修內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)時限，下面將住宅電梯小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)摘錄如下：

電梯的小修、中修、大修的參考周期表