巨大的消費市場和眾多的增長驅動力使得中國零售地產(chǎn)的投資潛力不斷提升，境外資金正大 舉入駐。

　　近日，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司(以下簡稱“凱德商用”)發(fā)布公告，擬設立資金總額10億美元的凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ，這是凱德商用迄今為止發(fā)起的{zd0}規(guī)模私募基金 。該基金成立之后欲投3個中國在建項目，分別是成都的凱德廣場·天府、凱德廣場·魅力城，以及上海盧灣的一座集8層購物中心和29層辦公樓為一體的綜合體。

　　凱德商用方面稱，此次所設基金的投資期限為8年，公司擁有凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ50%的股權，達5億美元；剩余股權由亞洲及北美機構投資者持有。

　　“在中國繼續(xù)加強內(nèi)需以推動經(jīng)濟增長的背景下，中國今年的零售銷售額增長預期介于16%~17%，我們對中國零售市場發(fā)展前景抱有信心。”凱德商用總裁林明志表示。

　　事實上，凱德商用近一年來在中國的動作不斷，這也從側面反映出，中國在調控住宅市場的前提下，零售商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻十分活躍，未來一段時間將顯現(xiàn)井噴的趨勢。此外，中國良好的市場環(huán)境也吸引了外資進入，雖然會在一定程度上擠壓內(nèi)地發(fā)展商的生存空間，但這種良性的競爭對于中國城市發(fā)展的助力還是比較明顯的。

　　零售物業(yè)將井噴

　　據(jù)尼爾森近期的在線調查，全球消費者信心指數(shù)在2012年一季度上升了5個點。在參與統(tǒng)計的56個國家和地區(qū)中，38個國家和地區(qū)的消費者信心指數(shù)上升，16個國家和地區(qū)消費者信心指數(shù)下降，2個國家和地區(qū)的消費者信心指數(shù)保持平穩(wěn)。

　　“中國的消費者信心指數(shù)上升2個點至110點，位居第5位。這也反映出中國消費者對中國經(jīng)濟 的信心和不斷上升的消費熱情。中國龐大的人口基數(shù)和高速城市化進程的預期是社會消費品零售總額增長的強大驅動力?！备呔暛h(huán)球中國區(qū)董事、總經(jīng)理張良軍在接受本報記者采訪時表示。

　　張良軍認為，在持續(xù)的低失業(yè)率背景下，中國的人均可支配收入在過去20年內(nèi)攀升了12倍之多，加之中國較高的消費者信心水平，中國的消費需求將會不斷提高。諸多積極的經(jīng)濟指標都標志著中國經(jīng)濟 處于發(fā)展的上升通道。

　　高緯環(huán)球發(fā)布的全國零售地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中國零售地產(chǎn)整售投資交易總額在2011年達到469億元人民幣，是2010年的兩倍。以北京為例，整售交易中零售地產(chǎn)交易占比逐年上升。2009年零售地產(chǎn)整售交易僅占交易總額的16.7%，2011年該比例升至39.4%。

　　實際上，過去10年間，中國的社會消費品零售總額增長了3.3倍，消費性支出增長2.86倍，國內(nèi)生產(chǎn)總值則增長近5倍。

　　據(jù)統(tǒng)計，近幾年，凱德商用的租戶銷售額每年都獲得了穩(wěn)定的增長，有的增幅甚至超過了20%。林明志透露，其實凱德商用的凈收入增長為20%~30%，很多時候租金的增加是源于調整新的租戶，比如很多國際品牌進來后，若其運營方式較好，銷售額也會更高，自然這些租戶可以給出更好的租金。

　　“近幾年凱德商用旗下項目每年的人流量增幅為7.5%，這也為項目中租戶的銷售增長帶來了穩(wěn)定的保障，在此情況之下，凱德商用的收入呈現(xiàn)出一個合理的增長率也是很正常的?！绷种久鞅硎尽?

　　實際上，凱德系在中國的發(fā)展備受推崇。不久前，凱德置地的凱德·嘉博名邸及凱德的都會新峰上海項目均獲得銷售量的快速增長。

　　外資機構大舉進入

　　高緯環(huán)球董事、中國區(qū)研究部負責人張平告訴本報記者，從資金來源看，境外投資者在中國零售地產(chǎn)投資市場的份額正逐漸提升?！?009年境外投資只占中國零售地產(chǎn)投資額的35%，隨著境外投資者越發(fā)青睞中國市場，2011年境外投資達到整售投資總額的51%。截至2012年一季度，境外投資占比升至62%?！睆埰秸f。

　　“境外的地產(chǎn)基金又活躍起來了，但這次它們瞄準的仍然不是住宅，而是零售商用地產(chǎn)?！贝鞯铝盒型顿Y部董事葉建成表示。

　　日前市場傳出消息，美國私募基金巨頭黑石正在募集一只規(guī)模達120億美元的房地產(chǎn)基金?！昂谑舜文技馁Y金主要用于投資美國地產(chǎn)，但也可能會有一部分資金投資于亞洲和中國的商業(yè)地產(chǎn)項目?！笔⑹捞酵顿Y董事長陳立民說。

　　上海華敏集團一位不愿透露姓名的高管表示，目前公司正在與黑石就轉讓上海華敏豪泰大廈進行談判?！罢勁羞€在進行中，由于簽署了保密協(xié)議，現(xiàn)在不能對外透露具體信息?！鄙鲜錾虾ＨA敏集團高管透露，公司還在與黑石商談收購價格，至于交易何時完成不能確定。而業(yè)內(nèi)人士估算，該筆交易將超過60億元。

　　此外，美國鐵獅門集團正在為投資蘇州的一個大型零售商業(yè)項目募集資金?！艾F(xiàn)在中國對外資限制很嚴格，所以，鐵獅門采取了與中國一家信托公司進行合作的方式，他們共募集了三只地產(chǎn)信托基金，總規(guī)模約9億元，可能會分期投入蘇州的商業(yè)項目中?！毕⑷耸空f。

　　“雖然外資對中國房地產(chǎn)市場持非常謹慎的態(tài)度，但他們非?？春弥袊牧闶凵逃玫禺a(chǎn)市場?，F(xiàn)在境外的地產(chǎn)基金都想通過不同的渠道投資中國一線城市的商業(yè)和辦公樓。其中，規(guī)模為10億~20億元的外資地產(chǎn)基金，對中國二線城市的商業(yè)項目也很感興趣?！比~建成說。

　　高緯環(huán)球關于中國2012年二季度的零售商用物業(yè)投資報告顯示，40宗交易中，半數(shù)分布在二三線城市，沿海地區(qū)以及中部的成都等地也頗受投資者歡迎。在強勁的需求和增長潛力下，二三線城市的零售地產(chǎn)投資預計會在未來幾年愈加活躍。“雖然中國零售市場依托于強勁的經(jīng)濟增長而優(yōu)勢明顯，但其相對低的市場透明度、相對滯后的法律體系、強勁的國內(nèi)競爭對手及較低的資本流動性都對境外投資者構成風險?！睆埩架姼嬖V記者。