巨大的消費(fèi)市場(chǎng)和眾多的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力使得中國(guó)零售地產(chǎn)的投資潛力不斷提升，境外資金正大 舉入駐。

　　近日，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“凱德商用”)發(fā)布公告，擬設(shè)立資金總額10億美元的凱德商用中國(guó)發(fā)展基金Ⅲ，這是凱德商用迄今為止發(fā)起的{zd0}規(guī)模私募基金 。該基金成立之后欲投3個(gè)中國(guó)在建項(xiàng)目，分別是成都的凱德廣場(chǎng)·天府、凱德廣場(chǎng)·魅力城，以及上海盧灣的一座集8層購(gòu)物中心和29層辦公樓為一體的綜合體。

　　凱德商用方面稱，此次所設(shè)基金的投資期限為8年，公司擁有凱德商用中國(guó)發(fā)展基金Ⅲ50%的股權(quán)，達(dá)5億美元；剩余股權(quán)由亞洲及北美機(jī)構(gòu)投資者持有。

　　“在中國(guó)繼續(xù)加強(qiáng)內(nèi)需以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景下，中國(guó)今年的零售銷售額增長(zhǎng)預(yù)期介于16%~17%，我們對(duì)中國(guó)零售市場(chǎng)發(fā)展前景抱有信心?！眲P德商用總裁林明志表示。

　　事實(shí)上，凱德商用近一年來(lái)在中國(guó)的動(dòng)作不斷，這也從側(cè)面反映出，中國(guó)在調(diào)控住宅市場(chǎng)的前提下，零售商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻十分活躍，未來(lái)一段時(shí)間將顯現(xiàn)井噴的趨勢(shì)。此外，中國(guó)良好的市場(chǎng)環(huán)境也吸引了外資進(jìn)入，雖然會(huì)在一定程度上擠壓內(nèi)地發(fā)展商的生存空間，但這種良性的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于中國(guó)城市發(fā)展的助力還是比較明顯的。

　　零售物業(yè)將井噴

　　據(jù)尼爾森近期的在線調(diào)查，全球消費(fèi)者信心指數(shù)在2012年一季度上升了5個(gè)點(diǎn)。在參與統(tǒng)計(jì)的56個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，38個(gè)國(guó)家和地區(qū)的消費(fèi)者信心指數(shù)上升，16個(gè)國(guó)家和地區(qū)消費(fèi)者信心指數(shù)下降，2個(gè)國(guó)家和地區(qū)的消費(fèi)者信心指數(shù)保持平穩(wěn)。

　　“中國(guó)的消費(fèi)者信心指數(shù)上升2個(gè)點(diǎn)至110點(diǎn)，位居第5位。這也反映出中國(guó)消費(fèi)者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì) 的信心和不斷上升的消費(fèi)熱情。中國(guó)龐大的人口基數(shù)和高速城市化進(jìn)程的預(yù)期是社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力?！备呔暛h(huán)球中國(guó)區(qū)董事、總經(jīng)理張良軍在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　張良軍認(rèn)為，在持續(xù)的低失業(yè)率背景下，中國(guó)的人均可支配收入在過(guò)去20年內(nèi)攀升了12倍之多，加之中國(guó)較高的消費(fèi)者信心水平，中國(guó)的消費(fèi)需求將會(huì)不斷提高。諸多積極的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì) 處于發(fā)展的上升通道。

　　高緯環(huán)球發(fā)布的全國(guó)零售地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)零售地產(chǎn)整售投資交易總額在2011年達(dá)到469億元人民幣，是2010年的兩倍。以北京為例，整售交易中零售地產(chǎn)交易占比逐年上升。2009年零售地產(chǎn)整售交易僅占交易總額的16.7%，2011年該比例升至39.4%。

　　實(shí)際上，過(guò)去10年間，中國(guó)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)了3.3倍，消費(fèi)性支出增長(zhǎng)2.86倍，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值則增長(zhǎng)近5倍。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年，凱德商用的租戶銷售額每年都獲得了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，有的增幅甚至超過(guò)了20%。林明志透露，其實(shí)凱德商用的凈收入增長(zhǎng)為20%~30%，很多時(shí)候租金的增加是源于調(diào)整新的租戶，比如很多國(guó)際品牌進(jìn)來(lái)后，若其運(yùn)營(yíng)方式較好，銷售額也會(huì)更高，自然這些租戶可以給出更好的租金。

　　“近幾年凱德商用旗下項(xiàng)目每年的人流量增幅為7.5%，這也為項(xiàng)目中租戶的銷售增長(zhǎng)帶來(lái)了穩(wěn)定的保障，在此情況之下，凱德商用的收入呈現(xiàn)出一個(gè)合理的增長(zhǎng)率也是很正常的。”林志明表示。

　　實(shí)際上，凱德系在中國(guó)的發(fā)展備受推崇。不久前，凱德置地的凱德·嘉博名邸及凱德的都會(huì)新峰上海項(xiàng)目均獲得銷售量的快速增長(zhǎng)。

　　外資機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)入

　　高緯環(huán)球董事、中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人張平告訴本報(bào)記者，從資金來(lái)源看，境外投資者在中國(guó)零售地產(chǎn)投資市場(chǎng)的份額正逐漸提升?！?009年境外投資只占中國(guó)零售地產(chǎn)投資額的35%，隨著境外投資者越發(fā)青睞中國(guó)市場(chǎng)，2011年境外投資達(dá)到整售投資總額的51%。截至2012年一季度，境外投資占比升至62%?！睆埰秸f(shuō)。

　　“境外的地產(chǎn)基金又活躍起來(lái)了，但這次它們瞄準(zhǔn)的仍然不是住宅，而是零售商用地產(chǎn)?！贝鞯铝盒型顿Y部董事葉建成表示。

　　日前市場(chǎng)傳出消息，美國(guó)私募基金巨頭黑石正在募集一只規(guī)模達(dá)120億美元的房地產(chǎn)基金?！昂谑舜文技馁Y金主要用于投資美國(guó)地產(chǎn)，但也可能會(huì)有一部分資金投資于亞洲和中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”盛世太平投資董事長(zhǎng)陳立民說(shuō)。

　　上海華敏集團(tuán)一位不愿透露姓名的高管表示，目前公司正在與黑石就轉(zhuǎn)讓上海華敏豪泰大廈進(jìn)行談判。“談判還在進(jìn)行中，由于簽署了保密協(xié)議，現(xiàn)在不能對(duì)外透露具體信息。”上述上海華敏集團(tuán)高管透露，公司還在與黑石商談收購(gòu)價(jià)格，至于交易何時(shí)完成不能確定。而業(yè)內(nèi)人士估算，該筆交易將超過(guò)60億元。

　　此外，美國(guó)鐵獅門集團(tuán)正在為投資蘇州的一個(gè)大型零售商業(yè)項(xiàng)目募集資金。“現(xiàn)在中國(guó)對(duì)外資限制很嚴(yán)格，所以，鐵獅門采取了與中國(guó)一家信托公司進(jìn)行合作的方式，他們共募集了三只地產(chǎn)信托基金，總規(guī)模約9億元，可能會(huì)分期投入蘇州的商業(yè)項(xiàng)目中?！毕⑷耸空f(shuō)。

　　“雖然外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，但他們非?？春弥袊?guó)的零售商用地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)在境外的地產(chǎn)基金都想通過(guò)不同的渠道投資中國(guó)一線城市的商業(yè)和辦公樓。其中，規(guī)模為10億~20億元的外資地產(chǎn)基金，對(duì)中國(guó)二線城市的商業(yè)項(xiàng)目也很感興趣?！比~建成說(shuō)。

　　高緯環(huán)球關(guān)于中國(guó)2012年二季度的零售商用物業(yè)投資報(bào)告顯示，40宗交易中，半數(shù)分布在二三線城市，沿海地區(qū)以及中部的成都等地也頗受投資者歡迎。在強(qiáng)勁的需求和增長(zhǎng)潛力下，二三線城市的零售地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)會(huì)在未來(lái)幾年愈加活躍?！半m然中國(guó)零售市場(chǎng)依托于強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而優(yōu)勢(shì)明顯，但其相對(duì)低的市場(chǎng)透明度、相對(duì)滯后的法律體系、強(qiáng)勁的國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及較低的資本流動(dòng)性都對(duì)境外投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)?！睆埩架姼嬖V記者。