專題熱議丨購房或?qū)⒏鎰e公攤面積時(shí)代？
“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/span>
這是出現(xiàn)在住建部{zx1}的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》第二部分2.4.6條的一句規(guī)定。
字越少，事越大。
一旦取消公攤，對(duì)于地產(chǎn)是大地震式的變革，這意味著商品房的“無公攤時(shí)代”即將來臨。
按慣例，為不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家住建部隔一段時(shí)間，就會(huì)出臺(tái)新的強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，這次的規(guī)范征求版，首次提到了取消公攤面積計(jì)價(jià)。
在國外成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，都是套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)的，國內(nèi)過去只有重慶是按照套內(nèi)面積進(jìn)行交易的。
一旦全國取消套內(nèi)+公攤的總面積計(jì)價(jià)方式，會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)和購房者帶來什么的影響？
好評(píng)與差評(píng)帶來6個(gè)解讀：
1，政策多久落地，取決于細(xì)則的推出時(shí)間。
所有強(qiáng)制性規(guī)范出臺(tái)前，都會(huì)經(jīng)歷從“征求意見”到“正式實(shí)施”。
參考最近的個(gè)稅抵扣改革，從征求意見，到正式實(shí)施只花了3個(gè)月，實(shí)施速度之快力度之大，有目共睹。
但取消公攤真正出臺(tái)，難度遠(yuǎn)超個(gè)稅抵扣，因?yàn)樗婕耙皇址亢痛媪糠侩p領(lǐng)域的計(jì)價(jià)規(guī)則變革。
首當(dāng)其沖的，是二手房的評(píng)估價(jià)格系統(tǒng)需要全部更新。
其次，對(duì)于以往遺留下的偷面積和違建等情況，也存在需要落實(shí)的細(xì)則。
因此，公攤面積正式告別中國的地產(chǎn)舞臺(tái)，還要看后期細(xì)則的出臺(tái)速度。
好評(píng)與差評(píng)在此大膽預(yù)測(cè)，會(huì)在一年內(nèi)落實(shí)。
2，取消公攤，不意味著購房者能占開發(fā)商便宜。
了解這個(gè)問題，首先，我們要明白開發(fā)商的定價(jià)規(guī)則是什么？
（總成本+總利潤(rùn)）/可出售面積=每平米單價(jià)
先給大家貼一張開發(fā)商成本構(gòu)成表格：
大家可以看到成本構(gòu)成中，沒有出現(xiàn)任何公攤字眼，取消公攤，該建的該花的還是要建要花，對(duì)成本沒有影響。
當(dāng)可售面積從套內(nèi)+公攤縮減為套內(nèi)，后果就是單價(jià)升高。
開發(fā)商出來蓋樓目的是賺錢，不是做慈善。
3，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，意味市場(chǎng)走向成熟，也意味著開發(fā)商的套利空間被壓縮。
公攤面積，包括各種管道井和公共過道等部分。100m?的商品房，除去公攤面積，屋內(nèi)實(shí)際只剩下70-80m?。
首先，公攤面積的計(jì)價(jià)規(guī)則存在明顯的弊端和落后性。
公攤是導(dǎo)致商品房縮水的罪魁禍?zhǔn)祝恢北淮蠹以嵅?。此外，公攤部分是地產(chǎn)市場(chǎng)最不透明的領(lǐng)域，無良開發(fā)商在公攤上玩起貓膩，損害購房者利益。
國外規(guī)范成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎全部采取的是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式。
因此，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是規(guī)范化的地產(chǎn)市場(chǎng)的必然趨勢(shì)。
4，已經(jīng)入手帶公攤房子的朋友，別擔(dān)心，還沒買房的準(zhǔn)業(yè)主，也別激動(dòng)。
二手房的價(jià)值的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，從來都是從總價(jià)倒退單價(jià)的總價(jià)論。
打個(gè)比方，市場(chǎng)價(jià)100w，公攤20%的100m?二手房，如今算按照80m?的套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，肯定不會(huì)降價(jià)到80w，而是繼續(xù)按照100w的價(jià)格出售。
對(duì)于一手房來說，簡(jiǎn)化了計(jì)價(jià)規(guī)則，購房者可以更直觀的用“套內(nèi)面積X單價(jià)”得到總價(jià)，而不會(huì)輕易的被開發(fā)商套路。
如今的商品房的定價(jià)，已經(jīng)脫離了成本導(dǎo)向。而是供需關(guān)系決定的。
明確了套內(nèi)面積的優(yōu)勢(shì)，是減少購房者的理解誤區(qū)。
5，取消公攤計(jì)價(jià)是轉(zhuǎn)向渦輪，后續(xù)小變革才是推動(dòng)地球的關(guān)鍵。
如今，高昂的房?jī)r(jià)背后，捆綁著每個(gè)家庭的生活。
自1980年商品房模式誕生以來，公攤面積就存在，香港把公攤面積大的商品房叫做發(fā)水樓，調(diào)侃就像在菜市場(chǎng)小商販買發(fā)水魷魚，被泡過水的一斤魷魚，四兩是水。
按照這種約定俗成的計(jì)價(jià)方式，我們繳納的物業(yè)費(fèi)，北方的取暖費(fèi)，買賣房子的契稅等等都多繳納了很多。
這些都會(huì)隨著取消公攤而發(fā)生變革，這些變革，才是落到百姓市場(chǎng)的細(xì)節(jié)。
在細(xì)則出臺(tái)后，普通百姓能不能實(shí)在的降低各項(xiàng)支出，還是變相上漲，需要持續(xù)規(guī)范。
但至少現(xiàn)在，開了個(gè)好頭。
6，準(zhǔn)購房者，為什么我建議你你，不該為研究“取消公攤計(jì)價(jià)”而耗費(fèi)心力。
好評(píng)與差評(píng)見過很多購房者，為了各種信息而焦慮，但心力，是購房者最寶貴的東西。
因此，要學(xué)會(huì)抓大放小，就拿取消公攤這件新聞來說，其實(shí)我們不用太震驚。
本質(zhì)上，計(jì)價(jià)方式，不過是打醬油按瓶裝還是按碗裝的區(qū)別。
這次征求意見到底是吹風(fēng)，還是定調(diào)，對(duì)個(gè)體買房子并不是最重要的。
你研究的透徹，既改變不了開發(fā)商的定價(jià)方式，也無法壓制二手房東的報(bào)價(jià)。
我們應(yīng)該把更多的關(guān)注度，給到如何去判斷出更有潛力的買房區(qū)域和挑選出更優(yōu)質(zhì)的戶型，以及合適的購房時(shí)機(jī)。
而這些區(qū)域和戶型的基本判斷方法，可以看好評(píng)與差評(píng)的歷史文章，至于政策解讀的問題，關(guān)注我們，每次為你送上脫完水的解讀版本。