房子漏水對于我們居住環(huán)境有很大的影響,帶給我們很多不方便,所以在出現(xiàn)漏水的時候,我們及時的處理是很有必要的。但是我們很多時候會出現(xiàn)房屋漏水糾紛,搞不清楚是誰的責任。沒有關(guān)系,今天小編就給大家來講講房屋漏水糾紛如何處理比較好?房屋漏水都是因為什么原因所致的?

房屋漏水的情況幾乎每家每戶都有大同小異的經(jīng)歷，但是關(guān)于房屋漏水伴隨的糾紛卻不知該如何處理，所以大多業(yè)主面對滲漏都選擇能忍則忍，最終自己掏腰包吃啞巴虧。小編今天在這里就與大家分享，與鄰里之間，與開發(fā)商、與物業(yè)之間出現(xiàn)了房屋漏水的糾紛，該如何通過法律的途徑正確處理。

解決思路必須清晰，首先查找分析滲漏的原因，第二確定法律關(guān)系，第三確定適用的相關(guān)法律條文，{zh1}明確各方責任。這樣才能有針對性地用適用的法律尋求正確的解決辦法。下面開始為朋友們詳細講解每一步具體如何操作。

一. 查找分析滲漏原因：

房屋的滲漏原因多種多樣，{zh0}不光能找到滲漏源頭，并根據(jù)歷史和環(huán)境多方面因素，判斷出相應責任方。滲漏原因有幾種情況：

1. 開發(fā)商建房時因質(zhì)量問題造成的

2. 樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成對樓下住戶的侵害

3. 樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏

4. 房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏。

查找分析滲漏原因需要一定的專業(yè)能力，市面上有兩種判斷滲漏原因的服務商，一類是傳統(tǒng)的靠人工經(jīng)驗判斷滲漏源的驗樓公司，另一類是新型的靠濕度檢測設備查找滲漏源頭的檢測公司。在此也提一下，專業(yè)的檢測工作會為業(yè)主提供濕度檢測報告為滲漏源頭提供佐證，如果業(yè)主可以通過檢測報告與責任方溝通，令責任方認同并愿意承擔相應責任，則不需要通過法律手段就可以圓滿解決困擾，如果責任方不認同專業(yè)的檢測報告，保留這些報告還可以作為后續(xù)打官司時有力的呈堂證供。

二. 確定法律關(guān)系

如果已經(jīng)確定了滲漏原因仍需要通過法律手段解決，我們下一步則需要確定法律關(guān)系。不同的滲漏原因形成不同的法律關(guān)系，針對上述常見的滲漏原因，有以下相關(guān)法律關(guān)系：

1. 開發(fā)商建房時因質(zhì)量問題造成的滲漏，則形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。

2. 樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏，則形成財物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。

3. 樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，則形成相鄰法律關(guān)系。

4. 房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，也是形成相鄰法律關(guān)系

5. 共用設施、設備導致滲漏且已過保持期，則應適用物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。

三. 適用不同法律

確定了法律關(guān)系，就能找到適用的法律條文，對癥下藥，在此一一引出對應的法律條文。

1. 開發(fā)商建房時因質(zhì)量問題造成的滲漏，形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系的，對商品住宅質(zhì)量糾紛法律適用

《民法通則》{dy}百一十一條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?/span>

《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條第二款之規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。”

適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實存在質(zhì)量問題。如果滲漏給受害人財物帶來損害的，開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔侵權(quán)的民事賠償責任。如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的，即使在五年的質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商也不應承擔責任。如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當?shù)脑颍瑒t將相應減輕開發(fā)商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。

2. 樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏形成財物損害的侵權(quán)法律關(guān)系的法律適用

《民法通則》{dy}百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任”。

3. 樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用

樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，是受害者自已的過錯，而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，則相鄰各方均無過錯，在這樣的情況下，應相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責任的承擔，則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。

《民法通則》的第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/span>

《{zg}人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規(guī)定，“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許;但應在必要限度內(nèi)使用并采取適當?shù)谋Ｗo措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、xc危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。”

《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定，“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。 ”第八十六條規(guī)定，“不動產(chǎn)權(quán)利人應當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。 對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。”第九十二條規(guī)定，“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。 ”

根據(jù)以上相鄰關(guān)系的規(guī)定，房屋用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為：

(1)一方應為另一方提供便利。

(2)相鄰的一方要為另一方提供便利，不得以任何理由推辭的義務。

(3)相鄰關(guān)系中責任的承擔，應當根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法通則》中侵權(quán)規(guī)定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯，客觀上也不存在任何過錯行為，或者行為與損害結(jié)果之間沒有因果關(guān)系的，依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為，也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔責任。

(4)因為有相鄰關(guān)系，所以就要承擔責任，這是一個錯誤的判斷。但因為有相鄰關(guān)系，所以要提供便利，這是一個符合情理法理的正確認識。

(5)處理相鄰關(guān)系糾紛應遵守公平原則，互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益，防止損人利已妨害社會公共利益。

4. 共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用

共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外，在開發(fā)商保修期滿后，應當有專項維修資金來承擔。

《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金”。

“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。

2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，“商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”第三條規(guī)定，“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”

該《辦法》沒有明列上下水管道、落水管是共用設施，那么，上下水管道、落水管是否屬于共用設施呢?一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時明確 “由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備”均屬于共用設施，可見該辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認定的情況。二是上下貫通的排水管、進水管雖然經(jīng)過業(yè)主房內(nèi)，但權(quán)利屬于該樓一側(cè)單元的共有人，性質(zhì)屬于共用設施。如果否認其具有共用的性質(zhì)，那么就要承認業(yè)主對其擁有物權(quán)，物權(quán)的特征是對世權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。開發(fā)商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進水管不允許隨意修理拆卸，可見，業(yè)主是不能對其行使支配和排他的權(quán)利的。三是說上述管道是共用設施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。

《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條規(guī)定，“住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。”

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